九九四年全国土地估价师资格考试试卷（四）土地估价实务
本部分由两个估价报告构成，请认真阅读案例报告并加以分析，指出其中存在的问题，并说明原因，本部分50分，答题时间为60分钟。
1．（本题20分）土地估价报告：
一、评估对象概况：
××市江东消防器材厂位于××公路西侧，该厂西侧一块平整的土地为估价标的物，面积为3942平方米，该地西北角有两栋平房，两栋共计建筑面积为168平方米。另有已拆除建筑物若干（详见附表），该地块为一不规则四边形，位于××市一等二级地区，交通方便水电齐全。根据我市规划该地适合作为工业用地。
二、评估目的：
××公司与香港飞达工艺有限公司合资成立飞马冷轧钢有限公司，需要租用该地建冷弯型钢厂，要求评估出该地地价，确定年租金额。
三、评估依据：
1．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。
2．《××市城镇国有土地使用权出让、转让和有偿划拨暂行规定》。
3．《××市外商投资使用土地暂行办法》。
4．《××市实施<土地管理法>暂行规定》。
四、评估过程：
土地部分
1．征地成本费：
根据《××市实施<土地管理法>暂行规定》，我市一般耕地的征地成本费用组成如下：项目有青苗费、土地费、安置费、安置配套费、耕地占用税、预交农转非人口差价款、征购粮差价款、不可预见费、管理费、其它费用等合计为70.66元/平方米
2．三通一平费用：86.00元/平方米
3．投资利息：156.66×24/2×0.01=18.80（元/平方米）
开发周期为24个月，银行贷款月利息为1％。
4．正常利润额：175.46×15％=26.32（元/平方米）
5．地段差价=70.00×修正系数=70.00×0.935=64.45（元/平方米）
因该地位于我市一等二级地区，取修正系数为0.935。
6．单位地价：267.23元/平方米
7．年租金额：
年纯收益（年租金额）=地价×还原利率
根据我市银行存款利息以及债券投资利率，确定还原利率为9％。
即：年租金额＝1053420.66×9%=94807.86（元/年）
地上物部分
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