明确各方定位建立和谐的物业管理秩序

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物业管理是一项持续时间长、牵涉主体多、法律关系复杂的综合性活动。物业管理中的很多问题，往往不是某一主体单方面原因造成的，可能有物业管理企业行为不规范的原因，可能有开发商在开发建设阶段遗留问题的原因，也可能有业主自身自律性不强的原因。开发商、物业管理企业以及业主三方对物业管理的实施都有影响，对建立良好的物业管理秩序都应当承担相应的责任。
　　推行物业管理初期，物业管理被理解成是开发建设的附属产品，开发商往往指定下属物业管理企业进行物业管理甚至直接插手物业管理，一方面背上了沉重的包袱，不符合社会化生产和专业化分工的要求，另一方面给业主的感觉是物业管理受开发商操纵，不能很好地维护业主权益。近年来，随着国家政策的调整，建设和管理逐步走向分离，开始从政策上剪断开发商直接插手物业管理的脐带。一部分有长远经营策略的开发商认识到了这个趋势，主动将开发项目交给社会上一些有实力的物业管理企业进行管理，自己则集中精力做开发，实践证明取得了很好的效果。但是，作为物业的生产者，开发商对于物业管理能否顺利进行的影响仍然很大：首先，开发商要提供一个好的产品。开发商提供的产品将成为物业管理企业管理服务的载体，产品质量对后续物业管理有着直接的影响。第二，负责任的开发商在开发建设阶段就应当充分考虑物业管理方面的意见和需要，同时要履行好拟订业主临时公约、提供必要的物业管理用房等相关义务，为后期管理打好基础。第三，要与物业管理企业共同做好物业的承接验收工作，按照要求移交竣工验收图纸等物业管理必不可少的资料，做好对共用部位、共用设施设备的查验。第四，住宅物业的开发商还要按照《物业管理条例》的要求通过招投标的方式选聘好的物业管理企业，为物业管理企业平等参与竞争，保证业主得到合适的前期物业管理服务创造条件。
　　如果说开发商提供的产品是“硬件”的话，物业管理企业提供的物业管理服务就是“软件”，没有“软件”的良好运行，好的“硬件”也会打折扣。物业管理在我国发展的短短20多年，涌现出一大批管理规范、效益良好的品牌企业，主要靠的是优质服务。但应当承认，在建管不分的体制下，业主被动接受物业管理服务的状况在过去还是较多存在的。随着《物业管理条例》对物业管理是一种民事行为，业主和物业管理企业是平等民事主体观念的确认，业主大会等相关制度的建立健全，以及广大业主权利意识的觉醒，这种状况必将得到大的改变。物业管理企业提供哪些内容的服务，服务水平达到什么样的标准，必须建立在双方平等协商的基础之上。充分尊重业主意愿的服务，才能最大限度地得到业主的认同和接受。因此，进一步树立服务意识，提供质价相符的服务，仍然是当前物业管理企业要解决好的主要问题。
　　业主是物业管理服务的对象，也是物业管理的重要责任主体。物业管理的推进，很大程度上取决于业主自我管理和自我约束机制的建立。首先是要选好业主委员会成员，发挥业主委员会的积极作用。作为业主大会的执行机构，业主委员会负有了解和反映业主对物业管理的意见、建议，监督和协助物业管理企业履行合同，督促业主履行按时交纳物业管理费等重要职责，在业主和物业管理企业之间起着“桥梁”和“润滑剂”的作用。实践一再证明，把热心公益事业、责任心强、公正廉洁并具有社会公信力的业主推选为业主委员会成员，是物业管理顺利运行的关键环节。二是要注重发挥业主公约的作用。有人把业主公约形容为物业管理区域内的“小宪法”，形象地说明了业主公约在物业管理过程中的重要作用。如果业主公约充分地发挥了作用，诸如个别业主的欠缴物业管理费、乱倒垃圾等不合公共利益的不当行为，大多可得到业主公约的抑制，从而减少物业管理企业因为制止业主的不当行为而与业主发生的矛盾和摩擦。就目前的情况来看，人们对业主公约重要作用的认识还有待进一步增强。
　　因此，形成健康、和谐、有序的物业管理秩序，开发商、物业管理企业和业主的作用“一个都不能少”。各方应当在明确自身定位的基础上，加强沟通，相互理解，相互支持，推动物业管理的良性互动，共同为建设我们的美好家园贡献力量。
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