房地产估价师考试：房地产产品定位实用技巧1

　　房地产产品定位实用技巧

　　一、容积率配置技巧

　　如果在北京市有块面积平方米的住宅用地，分别由不同的人进行产品定位，有的人可能会尽量节约和控制一楼面积，采用开放设计，塑造单栋高层建筑，以创造高层空间价值有的人可能会将可建总建筑面积用于低矮楼层例如一、二楼，规划矮胖型建筑物，一方面把握临街店面商业价值，一方面节省建设成本有的人可能规划数栋建筑，高矮参差，既能丰富造型，又能视栋别用途作弹性规划，不论基于何种原因，产品定位的最终结果势必在每块土地上产生或高或低、或胖或瘦、或单栋或多栋的建筑物，而所谓的容积率利用，就是指如何将每块土地的总可建建筑面积楼地面面积利用到极致。

　　同样一块土地，因为目的不同，可能导致不同的容积率利用方式。一般而言，定位者要考虑的原则或目的的大抵有下列数个角度

　　空间价值与容积率利用的关系，例如商业气息浓厚的区域，一楼店面价值可能数倍于高楼层的价值，因此总可建建筑面积应尽量分配于低楼层反之，商业气息弱的区域，则可以考虑向高楼层建筑靠近。

　　建筑成本与容积率利用方的关系，越是高耸或造型特殊的建筑，其营建成本愈高，因此要权衡所增加的成本及可能创造的空间价值，以决定最佳容积率利用原则。

　　建筑工期与容积率利用方式的关系，例如两栋层的建筑与单栋层的建筑，前者的施工期将比后者节省许多，而工期将直接影响投资回收的速度及营业的风险。

　　市场接受性与容积率利用方式的关系，例如在高楼层建筑接受意愿不高的区域，若考虑作高层建筑的规划，就要审慎评估市场风险。

　　周围建筑物状况与容积率利用方式的关系，例如处于一片低矮建筑物区域，则向高层建筑发展，成为此区域的标志性建筑物或向中层发展，在高度上暂领风骚或规划低矮建筑，以从众随俗考虑了以上各种主、客观限制条件及特定目的后，最后就要真正进行容积率的分配。以使容积率能作最充分、合理的利用

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