2017年房地产估价师考试案例分析培训资料二

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要点说明：
 
　　1．房地产估价技术路线的概念 
　　房地产估价技术路线是评估出估价对象房地产的价值所应遵循的根本途径，是指导整个房地产估价过程的技术思路，是估价人员对估价对象房地产的价格形成过程的认识。
确定房地产估价技术路线，要对估价对象房地产本身有充分的认识，要对交易各方的情况和交易过程有充分的了解。 
　　2．房地产估价技术路线与房地产价格内涵和价格形成过程 
　　房地产估价是估价人员模拟房地产价格形成过程以确定房地产价值的过程，房地产估价技术路线就是估价人员模拟房地产价格形成过程、揭示房地产价格内涵时的思路。因此，房地产估价技术路线体现的是估价对象房地产的价格形成过程，反映的是估价对象房地产的价格内涵。 
　　3．房地产估价技术路线与房地产估价方法 
　　（1）房地产估价技术路线与房地产估价方法的密切关系 
　　房地产估价技术路线是估价人员对房地产价格形成过程的认识，而房地产估价方法本身也反映了人们对房地产价格形成过程的认识。每种房地产估价方法都体现了一种技术路线。 
　　同一个估价对象，采用不同的估价方法，实际上是在模拟不同的价格形成过程，体现的是不同的估价技术路线。房地产估价技术路线与房地产估价方法是一种密不可分的关系。 
　　（2）把握房地产估价技术路线有助于正确运用房地产估价方法 
　　由于房地产估价技术路线反映了房地产价格形成过程和价格内涵，而房地产估价方法的实质也是模拟房地产价格的形成过程确定估价对象的价格，所以把握房地产估价技术路线有助于正确理解和运用房地产估价方法，并且不会由于房地产估价方法在表现形式上的不同而迷惑。 
　　4．确定房地产估价技术路线要首先确定估价的价值标准 
　　（1）房地产估价的公开市场价值标准
　　房地产估价的价值标准要解决的是房地产估价的最根本问题，即房地产估价是“评估什么前提条件下的房地产价值”。房地产估价的价值标准问题是一个影响房地产估价全过程的重要问题，从估价方法的运用到估价结论的确定，都要受到房地产估价的价值标准的影响。 
　　（2）公开市场价值标准决定估价方法的实质 
　　在进行房地产估价时，确定了估价的技术路线才能进一步根据估价对象决定采用何种估价方法，而公开市场价值标准本身就决定了各种估价方法的实质。 
　　按照公开市场价值标准的规定，采用市场比较法对估价对象的公开市场价格进行估价是顺理成章的事，市场法也是最直观地体现公开市场价值标准的一种估价方法。其他各种房地产估价方法究其实质，都是市场法的变形，是对市场法的补充，因此这些估价方法同样体现了公开市场价值标准。
    5．价值标准、估价方法与估价目的 
　　针对不同估价目的而进行房地产估价时要考虑的一个首要问题，也是确定估价的价值标准，而并不是选择估价方法。 
　　估价对象与估价方法之间有一定的匹配关系，而估价目的与估价方法之间并无严格的对应关系。 
　　6．确定房地产估价技术路线要对估价基本事项有充分的认识 
　　（1）确定房地产估价技术路线时要充分了解估价对象 
　　估价技术路线反映了估价对象房地产的价格形成过程，如果不了解估价对象本身的情况，确定估价技术路线就无从谈起。 
　　（2）确定房地产估价技术路线时要充分了解估价目的估价目的决定了价格内涵，进而决定了估价技术路线。 
　　（3）确定房地产估价技术路线时要充分了解估价时点 
　　确定房地产估价技术路线就是要确定房地产价格的内涵和价格形成过程，而房地产价格内涵与价格形成过程都与估价时点密切相关。 
　　7．确定房地产估价技术路线要遵循房地产估价原则 
　　（1）房地产估价技术路线与合法原则 
　　遵循合法原则，要求房地产估价应以估价对象的合法产权、合法使用、合法处分为前提估价。 
　　（2）房地产估价技术路线与替代原则 
　　遵循替代原则，要求估价结果不得不合理偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 
　　（3）房地产估价技术路线与最高最佳使用原则 
　　遵循最高最佳使用原则，应以估价对象用于最高最佳使用为前提估价。 
　　（4）房地产估价技术路线与估价时点原则 
　　估价时点原则强调的是估价结论具有很强的时间相关性和时效性。 
　　估价时点原则的另外一层含义是：估价对象在不同的估价时点的状态是不同的，相应就会有不同的价值。 
　　8．房地产估价技术路线的确定过程 
　　确定房地产估价技术路线就是要确定估价对象房地产的价格内涵和价格形成过程，因此在确定房地产估价技术路线时，首先要明确估价对象的价格内涵，其次要确定其价格形成的过程，然后再确定估价的测算过程和需要采用的估价方法。 
　　四、内容讲解： 
　　1．1 房地产估价技术路线概述 
　　1．1．1 房地产估价技术路线的概念 
　　房地产估价机构接受了估价委托并明确了估价目的、估价时点、估价对象等估价基本事项之后，接下来要做的一件重要工作就是确定估价技术路线。只有确定了估价技术路线，才能相应地选择估价方法，进而才能进行后面的具体估价作业。 
　　房地产估价技术路线是评估出估价对象房地产的价值所应遵循的根本途径，是指导整个房地产估价过程的技术思路，是估价人员对估价对象房地产的价格形成过程的认识。 
　　确定房地产估价技术路线，也就是确定房地产价格形成过程。确定估价技术路线的结果和目的是：确定价格内涵和价格形成过程。 
　　确定房地产估价技术路线，要对估价对象房地产有充分的认识，要对交易各方的情况和交易过程有充分的了解。

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