2017年房地产估价师考试案例分析培训资料四

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对房地产估价基本事项的认识
　　1．2．3 对房地产估价基本事项的认识
　　确定房地产估价技术路线要对估价基本事项有充分的认识，即要充分了解估价对象、估价目的、估价时点。
　　1．2．3．1 确定房地产估价技术路线时要充分了解估价对象
　　估价技术路线反映了估价对象房地产的价格形成过程，如果不了解估价对象本身的情况，确定估价技术路线就无从谈起。
例如，某估价对象原为在农村宅基地上建设的“集资房”，在不影响城市总体规划、能够形成基础设施配套等前提下，经市政府批准，补交土地使用权出让金后，可以发给房地产证，自发证之日起5年以后可以上市。现由于债务纠纷，法院判决将估价对象抵债，估算其价值。估价时点距离可以上市之日还有6个月时间，此时的估价技术路线应该是：先确定估价对象可以上市之日的快速变现价值，再折现到估价时点。
　　这里对估价对象情况的了解就非常重要，如果不是这样一个特殊的估价对象，就无法提出“先确定估价对象可以上市之日的快速变现价值，再折现到估价时点”这样的技术路线。
　　1．2．3．2 确定房地产估价技术路线时要充分了解估价目的
　　估价目的决定了价格内涵，进而决定了估价技术路线。
　　例如，银行需要对抵押人提供抵押的一宗房地产进行估价，而且该房地产的土地是划拨取得，此时银行要了解的是：当因为抵押人所担保的债权不能按时清偿时，银行能够通过拍卖、变卖抵押房地产获得的最大价值是多少，因此在“抵押价值评估”目的下对该房地产进行估价时，就要向估价委托人（银行）说明：在处分该抵押房地产时将要向国家交付多少土地使用权出让金。或者换句话说，该房地产在“抵押价值评估”目的下所估算的房地产价格的内涵中应该扣除向国家交付的土地使用权出让金。
　　又如，为了保险目的进行的房地产估价，其价格内涵将不包括土地的价值，因为保险估价的价值主体（保险公司）所关心的仅是房屋的价格，在出险时土地是不会受到损失的。
　　1．2．3．3 确定房地产估价技术路线时要充分了解估价时点
　　确定房地产估价技术路线就是要确定房地产价格的内涵和价格形成过程，而房地产价格内涵与价格形成过程都与估价时点密切相关。
　　关于估价技术路线与估价时点的关系，详见本节“1．2．4．4房地产估价技术路线与估价时点原则”。
　　下面我们再从一个考试题来看房地产估价基本事项与房地产价格内涵和价格形成过程以及与房地产估价技术路线之间的相互关系。
　　[例1—1] 甲方（开发公司）于1993年7月委托乙方（建筑公司）建设两幢（分别称为A座和B座）8层共5 000 ㎡的商品房，至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1 500万元，此时A座建至四层，B座建至五层，工程到此停工，甲、乙双方此后为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生1 400万元，乙方尚应返还100万元；乙方则认为工程款实际发生1 580万元，甲方尚应再付80万元。双方争执不下，至1995年7月甲方向法院起诉，法院委托估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。
　　1．确定评估结论的依据应该是：
　　A．以1 500万元作为评估价值
　　B．以（1 400+1 580）／2＝1 490万元作为评估价值
　　C．以1993年7至12月的预算定额、材差等资料为依据，按两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估价值
　　D．以1995年7月的预算定额、材差等资料为依据，按两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估价值
　　2．如果该开发公司拥有全部合法开发手续，欲将整体项目转让，估价时点应确定为：
　　A．1993年12月
　　B．1995年7月
　　C．项目转让日期
　　D．项目建成日期
　　3．该商品房预计1998年5月建成，要估测建成时的售价，估价对象的状况和房地产市场情况应该如何选择：
　　A．估价对象状况及房地产市场情况均为1995年7月的状态
　　B．估价对象状况及房地产市场情况均为1998年5月的状态
　　C．估价对象状况为1998年5月、房地产市场情况为1995年7月的状态
　　D．估价对象状况为1995年7月、房地产市场情况为1998年5月的状态
　　例1—1是1998年房地产估价师执业资格考试《房地产估价案例与分析》的一道试题，这个题主要就是考房地产估价技术路线的确定。
　　例1—1提的三个问题反映了三种不同的估价目的，需要了解的估价基本事项不同，相应的估价技术路线也各异。
　　第一问涉及的估价目的是确定甲方实际应支付给乙方的工程款，因此其估价技术路线是：1993年7至12月的预算定额、材差等资料为依据，按两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估价值，估价时点是1993年12月工程停工之日，而不是1995年7月甲方向法院起诉之日。
　　第二问是确定项目转让的价格，因此其估价技术路线应该是采用假设开发法确定项目在转让时点的价格，这个价格与第一问提到的“甲方实际应支付给乙方的工程款”是完全无关的。
　　第三问是确定估价对象1998年5月建成时的售价，因此要按照估价对象状况及房地产市场情况均为1998年5月的状态来确定其届时的价格。
　　在这个例题中，估价目的、估价时点、估价对象的状况、房地产市场情况等估价基本事项与估价对象的价格内涵和价格形成过程，以及与估价技术路线之间的关系体现得非常充分。

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