2017年经济师《中级房地产》经典案例解析一

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（一）P119第四章经济评价案例分析题 1、分析题目已知信息： 总建筑面积：15000平方米 平均售价为2600元/平方米 各种税费：10% 基准收益率：10% （0）地价：800（第一年期初一次支出） （1）建设期第一年：投资600万，预售房屋10% （2）建设期第二年：投资1000万，预售房屋20% （3）销售期第一年：销售房屋40% （4）销售其第二年：销售房屋30% 2、计算每年现金流量 总销售收入=2600×15000=3900万 第零年：-800 第一年：3900×10%×90%-600=-249 第二年：3900×20%×90%-1000=-298 第三年：3900×40%×90%=1404 第四年：3900×30%×90%=1053 3、计算每年现金流量的折现值 第零年：-800 第一年：-249/1.1=-226.36 第二年：-298/1.1²=-246.3 第三年：1404/1.1³=1054.85 第四年：1053/1.1⁴=719.2 第三年年末：-800-226.36-246.3+1054.85=-217.81 动态投资回收期：3+217.81/719.2=3.3 4、该项目的净现值 -800-226.36-246.3+1054.85+719.2=501.42 5、该项目能承受的最大贷款利率即是净现值为零时的收益率，选用代入法。 当X=20%，净现值＞0； 当X=22%，净现值＞0； 当X=25%，净现值＜0。  
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