第二节、房地产价格及其影响因素
一、价格种类：基准地价、标定地价由政府制定并公布。
楼面地价=土地总价格/建筑总面积=土地单价/容积率(容积率=建筑总面积/土地总面积)
二、价格特征：房地产价格是权益价格、价格与用途相关、价格具有个别性和可比性。
三、价格的影响因素：分一般因素、区域因素和个别因素。教材P169-176，阅读将有助于房地产评估方法的理解。
(一)一般因素
主要包括经济因素、社会因素、行政因素和心理因素等。
1.经济因素。
(1)经济发展因素。
(2)财政金融因素。
(3)产业结构因素。
2.社会因素。
(1)人口因素。
(2)家庭规模因素。
(3)房地产投机因素。
(4)教育科研水平和治安因素。
(5)社会福利因素。
3.行政因素。
(1)土地使用制度与住房制度、地价政策。
(2)城市规划、土地利用规划、城市发展战略。
(3)税收制度、投资倾斜、优惠政策。
(4)行政隶属关系变更。
(5)交通管制。
4.心理因素。
(二)区域因素
区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的特性。
1.商服繁华因素。
这是指所在地区的商业、服务业繁华状况及各级商业、服务业中心的位置关系。如果商服繁华度较高，该地区的房地产价格水平也会较高。
2.道路通达因素。
这是指所在地区道路系统通畅程度，道路的级别(主干道、次干道、支路)越高，该地区的房地产价格水平也较高。
3.交通便捷因素。
这是指交通的便捷程度，包括公共交通系统的完善程度和公共交通的便利程度。其便捷度越高，房地产价格水平也较高。
