第二节 建设用地管理的原则与内容

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第二节  建设用地管理的原则与内容

一、建设用地管理的概念
建设用地管理是土地利用管理的重要内容，它是指国家调整 建设用地关系，合理组织建设用地利用而采取的行政、法律、经济和工程的综合性措施。
所谓调整建设用地关系是指建设用地权属的确立与变更，以及理顺和协调在解决建设用地的分配和再分配过程中，所产生的各种关系。建设用地权属的确立与变更是指国有土地使用权和集体土地使用权的确立与变更，一般是通过土地征用、划拨、城镇国有土地使用权出让、转让以及集体土地使用权的转移来实现的。而土地分配与再分配过程中所产生的各种关系是指建设用地与农业用地之间的关系、城镇与郊区之间的关系；建设单位与主管部门之间的关系；各部门之间的用地关系；征地单位与被征地单位之间的关系；建设用地与环境保护、生态平衡之间的关系等。
所谓合理组织建设用地利用是指对建设用地进行组织、利用、控制、监督。建设用地的组织是指对建设项目的可行性研究、布局、选址、规划以及设计方案的实施，参与组织指导工作；建设用地的利用则是指国家对建设用地的开发以及再开发采取的引导和约束的措施；建设用地的控制是指对建设用地采用宏观调控和微观管理措施；建设用地的监督则是对建设用地的动态变化趋势的监测，以及对规划方案的实施和建设用地计划指标执行情况进行的监督，是国家对一切非农业用地的开发和再开发以及合理利用的控制、指导和监督。
例题．建设用地权属的确立与变更是指国有土地使用权的确立和变更。    (   w )
例题．建设用地分配与再分配过程中所产生的各种关系是指( abcd   )。
a．建设用地与农业用地之间的关系   b城镇与郊区之间的关系
c. 征地单位与被征地单位之间的关系  d建设单位与主管部门的关系
二、建设用地管理的原则
由于我国的特殊国情，决定了要对建设用地实行严格控制的管理方法。
1．实行统一管理的原则
对建设用地实行统一管理是指国家在管理建设用地上实行统一的法律和政策，由统一的管理部门负责管理，采取统一的措施，制定统一的规划、计划和建设用地标准。
1986年，我国颁布了第一部《土地管理法》，并成立了统一管理土地的部门，实行了城乡地政、全国土地的统一管理。
目前，国家成立了国土资源部，进一步强化了土地管理的职能。
2．规划总体控制的原则
现行《土地管理法》的一个重要变化就是对建设用地的管理方式实行了重大改革，即以土地用途管制的方式代替了过去的分级限额审批制度，并强调了土地利用总体规划对建设用地的宏观控制作用。现行《土地管理法》强调了土地利用总体规划对建设用地的控制作用。农用地转为建设用地，要看是否符合土地利用总体规划的要求。如果确实需要改变用途，应当首先通过程序对土地利用总体规划进行修改，否则不能批准转为建设用地。
3．农业用地优先保护的原则
要求建设用地要尽可能少占或不占耕地。
4．节约和集约用地的原则
5．有偿使用土地的原则
1990年国务院颁布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，我国国有土地有偿使用制度正式建立。建设用地的管理也从单一的资源管理向资源和资产管理并重的模式转变。1994年第八届全国人大常委会第八次会议通过的《城市房地产管理法》进一步明确了国有土地使用权出让等有偿使用方式现行《土地管理法》规定，除一些公共设施、公益事业和基础设施外，国有土地供应原则上都应采用有偿使用的方式，土地有偿使用将成为我国建设用地供应的基本制度。实行土地有偿使用，不但可以增加国家收入，防止国有资产流失，还可以促进土地资源的优化配置和合理利用，是控制建设用地增长的有效经济手段。
三、建设用地管理的内容
建设用地管理的内容按其工作过程和业务要求主要分为： 
1．建设用地的规划和计划管理
土地利用规划和计划是建设用地管理的基本依据，尤其涉及农用地转为建设用地时，首先要看其是否符合土地利用总体规划的要求，其次要看其是否符合土地利用年度计划的要求。
2．建设用地的供应管理
建设用地供应是指国家将土地使用权提供给建设单位使用的过程。根据我国现行的有关法律法规规定，我国建设用地的供应方式主要有两大类：有偿使用与行政划拨。有偿方式又分为三种：土地使用权出让、土地使用权作价出资人股与土地使用权租赁。
出让可按形式不同分为拍卖、招标和协议出让。
3．建设用地的征用管理
建设用地征用管理过程中的主要内容包括农用地转用审批、土地征用审批和农民安置补偿等。
4．农村建设用地管理
农村建设用地是指在城镇建设规划区以外，主要由乡(镇)集体和农民个人投资的各项生产、生活和社会公共设施以及公益事业建设所需要使用的土地。如乡镇企业用地、村镇公共设施建设用地、农民宅基地用地等。
例题：．土地使用权出让的最高年限相同的是．(  abd  )。
a。 工业用地    b．综合用地    c。 旅游业用地    d．医疗用地
例题．建设用地管理的主要内容包括( abcd   )。
a. 建设用地的供应管理    b．建设用地的规划和计划管理。c．建设用地的征用管理    d．农村建设用地管理
例题：．下面属于集体建设用地的是(  ac  )。
a. 农民宅基地    b．城市郊区土地
c. 乡村公共设施用地    d．国有企业用地


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