第十一讲 地价评估
一、 内容提要：路线价法，城市基准地价评估，宗地价格评估和基准地价修正法，高层建筑地价分摊，地租理论和地租量的计算。
二、 重点、难点：了解地租理论和地租量的计算，熟悉城市基准地价评估、宗地价格评估和基准地价修正法，掌握路线价法和高层建筑地价分摊与土地占有份额的确定。
9．1 路 线 价 法
9．1．1 路线价法的基本原理
9．1．1．1 路线价法的概念
路线价法是对临接道路且可及性相当的土地设定标准深度，选取若干标准宗地求其平均价格，将此平均价格称为路线价，然后再配合深度价格修正率表和其他价格修正率表，计算出临接该道路的其他土地价格的一种估价方法。
9．1．1．2 路线价法的理论依据
路线价法实质上是一种市场法，是市场法的派生方法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理。
在路线价法中，“标准宗地”可视为市场法中的“可比实例”；“路线价”是若干 “标准宗地”的平均价格，可视为市场法中的“可比实例价格”;临接同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基准，考虑其临街深度、土地形状(如矩形、三角形、平行四边形、梯形、不规则形)、临街状况(如一面临街、前后两面临街、街角地，以及长
方形土地是长的一边临街还是短的一边临街，梯形土地是宽的一边临街还是窄的一边临街，三角形土地是一边临街还是一顶点临街)、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为“房地产状况调整”。
路线价法与一般的市场法的主要不同之处，一是不做“交易情况修正”和“交易日期调整”。二是先对多个“可比实例价格”进行综合，然后再进行“房地产状况调整”；而不是先对“可比实例价格”进行有关修正、调整，然后再进行综合。三是利用相同的“可比实例价格”——路线价，同时评估出许多“估价对象”——临接同一道路的其他土地的价格；而不是仅评估出一个“估价对象”的价格。在路线价法中不做“交易情况修正”和“交易日期调整”的原因是：①求得的路线价——若干标准宗地的平均价格，已是正常价格；②求得的路线价所对应的日期，与欲求取的其他土地价格的日期一致，都是估价时点时的价格。
9．1．1．3 路线价法适用的对象和条件
路线价法主要适用于城市商业街道两侧土地的估价。
一般的土地估价方法主要适用于单宗土地的估价，而且需要花费较长的时间。路线价法则被认为是一种快速、相对公平合理，能节省人力、财力，可以同时对大量土地进行估价的方法，特别适用于房地产税收、市地重划(城市土地整理)、城市房屋拆迁补偿或者其他需要在大范围内同时对大量土地进行的估价。
运用路线价法估价的前提条件是街道较规整，临街各宗土地的排列较整齐。
9．1．1．4 路线价法的操作步骤
运用路线价法估价一般分为下列6个步骤进行：①划分路线价区段；②设定标准深度；③选取标准宗地；④调查评估路线价；⑤制作价格修正率表；⑥计算临街各宗土地的价格。
9．1．2 划分路线价区段
路线价区段是沿着街道两侧带状分布的。一个路线价区段是指具有同一个路线价的地段。因此，在划分路线价区段时，应将可及性相当、地块相连的土地划为同一个路线价区段。两个路线价区段的分界线，原则上是地价有显著差异的地点，一般是从十字路或丁字路中心处划分，两个路口之间的地段为一个路线价区段。但较长的繁华街道，有时需要将两个路口之间的地段划分为两个以上的路线价区段，分别附设不同的路线价。而某些不很繁华的街道，同一个路线价区段可延长至数个路口。另外，在同一条街道上，如果两侧的繁华程度、地价水平有显著差异的，应以街道中心为分界线，将该街道的两侧各自视为一个路线价区段，分别附设不同的路线价。
9．1．3 设定标准深度
从理论上讲，标准深度是街道对地价影响的转折点：由此接近街道的方向，地价受街道的影响而逐渐升高；由此远离街道的方向，地价可视为基本不变。但在实际估价中，设定的标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地的临街深度的众数。
例如，某个路线价区段内临街土地的临街深度大多为18％，则标准深度应设定为18％；如果临街深度普遍为25％，则标准深度应设定为25％。
以临街各宗土地的临街深度的众数作为标准深度，可以简化以后各宗土地价格的计算。如果不以临街各宗土地的临街深度的众数为标准深度，由此制作的深度价格修正率表，将使以后多数土地价格的计算都要用深度价格修正率进行修正。这不仅会增加计算的工作量，而且会使所求得的路线价失去代表性。
9．1．4 选取标准宗地
标准宗地是路线价区段内具有代表性的宗地。选取标准宗地的具体要求是：①一面临街；②土地形状为矩形；③临街深度为标准深度；④临街宽度为标准宽度(可为同一路线价区段内临街各宗土地的临街宽度的众数)；⑤临街宽度与临街深度比例适当；⑥用途为所在路线价区段具有代表性的用途；⑦容积率为所在路线价区段具有代表性的容积率(可为同一路线价区段内临街各宗土地的容积率的众数)；⑧其他方面，如土地使用年限、土地生熟程度等也应具有代表性。
9．1．5 调查评估路线价
路线价是附设在街道上的若干标准宗地的平均价格。通常在同一路线价区段内选择一定数量以上的标准宗地，运用收益法(通常是其中的土地剩余技术)、市场法等，分别求其单位价格或楼面地价。然后求这些标准宗地的单位价格或楼面地价的简单算术平均数或加权算术平均数、中位数、众数，即得该路线价区段的路线价。
路线价通常为土地单价，也可为楼面地价；可用货币表示，也可用相对数表示。例如用点数来表示，将一个城市中路线价最高的路线价区段以1 000点表示，其他路线价区段的点数依此确定。以货币表示的路线价比较容易理解，直观性强，便于土地交易时参考。以点数表示的路线价便于测算，可避免由于币值波动而引起的麻烦。下面以土地单价、货币来表示路线价的情况，进一步介绍路线价法。
9．1．6 制作价格修正率表
价格修正率表有深度价格修正率表和其他价格修正率表。深度价格修正率表又称深度百分率表、深度指数表，是基于深度价格递减率制作出来的。深度价格递减率又是基于临街土地中各部分的价值随远离街道而有递减现象，或者说，距街道深度愈深，可及性愈差，价值也就愈低。如将临街土地划分为许多与街道平行的细条，由于越接近街道的细条的利用价值越大，越远离街道的细条的利用价值越小，
则接近街道的细条的价值高于远离街道的细条的价值。
最简单且最容易理解的深度价格递减率是四三二一法则。该法则是将临街深度100英尺的土地，划分为与街道平行的四等份，各等份由于离街道的远近不同，价值有所不同。从街道方向算起，第一个25英尺等份的价值占整块土地价值的40％，第二个25英尺等份的价值占整块土地价值的30％，第三个25英尺等份的价值占整块土地价值的20％，第四个25英尺等份的价值占整块土地价值的10％。
如果超过100英尺，则以九八七六法则来补充，即超过100英尺的第一个25英尺等份的价值为临街深度100英尺的土地价值的9％，第二个25英尺等份的价值为临街深度100英尺的土地价值的8％，第三个25英尺等份的价值为临街深度100英尺的土地价值的7％，第四个25英尺等份的价值为临街深度100英尺的土地价值的6％。
[例9—1] 某临街深度30.48m(即100英尺)、临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。试根据四三二一法则，计算其相邻临街深度15.24m(即50英尺)、临街宽度20m的矩形土地的总价。
[解] 该相邻临街土地的总价计算如下：
121.92x(40％+30％)＝85.34(万元)
[例9—2] 例9—l中如果相邻临街土地的临街深度为45.72m(即150英尺)，其他条件不变，则该相邻临街土地的总价为多少万元?
[解] 该相邻临街土地的总价计算如下：
121.92x(40％+30％+20％+10％+9％+8％)
＝121.92x(100％+9％+8％)
＝142.65(万元)
深度价格修正率表的制作形式有：单独深度价格修正率(深度价格递减率)、累计深度价格修正率和平均深度价格修正率三种。
以四三二一法则为例，单独深度价格修正率为：
40％>30％>20％>10％>9％>8％>7％>6％
累计深度价格修正率为：
40％<70％<90％<100％<109％<117％<124％<130％
表9—1中的平均深度价格修正率，是将上述临街深度100英尺的平均深度价格修正率25％乘以4转换为100％，同时为保持与其他数字的相对关系不变，其他数字也相应乘以4得出的。这也是利用平均深度价格修正率修正单价的需要。平均深度价格修正率与累计深度价格修正率的关系还可用如下公式表示：
平均深度价格修正率＝累计深度价格修正率×标准深度/所给深度
制作深度价格修正率的要领是：①设定标准深度；②将标准深度分为若干等份；③制定单独深度价格修正率，或将单独深度价格修正率转换为累计深度价格修正率或平均深度价格修正率。
计算三角形等形状的土地的价格，还需要制作相应的价格修正率表。
9．1．7 计算临街各宗土地的价格
9．1．7．1 路线价法的计算公式
运用路线价法计算临街各宗土地的价格，需要弄清路线价的含义、深度价格修正率的含义、标准宗地的条件，并结合所需计算价格的临街土地的形状和临街状况。其中就路线价与深度价格修正率两者的对应关系来说，在单独深度价格修正率、累计深度价格修正率和平均深度价格修正率中，究竟应采用哪一种，要根据所给路线价的含义来确定。采用不同的深度价格修正率，路线价法的计算公式有所不
同。下面先以一面临街矩形土地的情况来说明这个问题。
(1) 当以标准宗地的总价作为路线价时，应采用累计深度价格修正率(即：∑单独深度价格修正率)。
(2) 当以单位宽度的标准宗地(如临街宽度1英尺、临街深度100英尺)的总价作为路线价时，也应采用累计深度价格修正率，计算公式为：
v(总价)＝路线价x累计深度价格修正率x临街宽度
v(单价)=v(总价)/估价对象土地面积
=路线价×累计深度价格修正率/临街深度
(3)当以标准宗地的单价作为路线价时，应采用平均深度价格修正率，计算公式为：
v(单价)＝路线价x平均深度价格修正率
v(总价)＝路线价x平均深度价格修正率x临街宽度x临街深度
如果土地的形状和临街状况有特殊者(如土地形状不是矩形，临街状况不是一面临街)，则除了按照上述计算公式计算价格外，还要做加价或减价修正。以标准宗地的单价作为路线价的情况为例，计算公式如下：
v(单价)＝路线价x平均深度价格修正率x其他价格修正率
v(总价)＝路线价x平均深度价格修正率x其他价格修正率x土地面积或者
v(单价)＝路线价x平均深度价格修正率土单价修正额
v(总价)＝路线价x平均深度价格修正率x土地面积土总价修正额
9．1．7．2 路线价法计算举例
下面以标准宗地的单价作为路线价、采用平均深度价格修正率为例，说明临街各宗土地价格的计算。
(1)一面临街矩形土地价格的计算。计算一面临街矩形土地的价格，是先查出其所在区段的路线价，再根据其临街深度查出相应的深度价格修正率。其中，单价是路线价与深度价格修正率之积，总价是再乘以土地面积。
[例9—3] 图9—4中是一临街深度15.24m(即50英尺)、临街宽度20m的矩形土地，其所在区段的路线价(土地单价)为2000元／m2。根据表9—1中的深度价格修正率，计算该宗土地的单价和总价。
[解] 由于路线价是用土地单价表示的，计算时采用表9—1中的深度价格修正率，具体应为平均深度价格修正率，故：
该宗土地的单价＝路线价x平均深度价格修正率
＝2000x140％
＝2800(元／m2)
该宗土地的总价＝土地单价x土地面积
＝2800x20x15.24
＝85.34(万元)
(2)前后两面临街矩形土地价格的计算。计算前后两面临街矩形土地的价格，通常是采用“重叠价值估价法”，即先确定高价街(也称前街)与低价街(也称后街)的影响范围的分界线，再以此分界线将土地分为前后两部分，然后按各自所临街道的路线价和临街深度计算价格，再将此两部分的价格加总。
分界线的求取方法如下：
前街影响深度＝前街路线价/(前街路线价+后街路线价)x总深度
后街影响深度＝总深度一前街影响深度
[例9—4] 图9—5中是一块前后两面临街、总深度为30m的矩形土地，其前街路线价(土地单价)为2000元／m2，后街路线价(土地单价)为1000元／m2。试按重叠价值估价法计算其前街影响深度。
[解] 该前后两面临街矩形土地的前街影响深度计算如下：
前街影响深度＝前街路线价/(前街路线价+后街路线价)x总深度
＝2000/(1000+2000)x30
＝20(m)
(3)矩形街角地价格的计算。街角地是指位于十字路口或丁字路口的土地。计算街角地的价格，通常是采用“正旁两街分别轻重估价法”，即先求取高价街(也称正街)的价格，再计算低价街(也称旁街)的影响加价，然后加总。计算公式如下：
v(单价)=u0×dv0+u1×dv1×t
v(总价)=( u0×dv0+u1×dv1×t)×(f×d)
式中 u。——正街路线价；
dvo——正街深度价格修正率；
u1——旁街路线价；
dv1--旁街深度价格修正率；
t——旁街影响加价率。
街角地如果有天桥或地下道出入口等，影响其利用价值的，应在上述方法计算其价格后再酌以减价修正。
[例9—5] 图9—6中是一块矩形街角地，其正街路线价(土地单价)为2000元／m2，旁街路线价(土地单价)为1000元／m2，临正街深度为22.86m(即75英尺)，临旁街深度为15.24m(即50英尺)。根据表9—1中的深度价格修正率，另假设旁街影响加价率为20％，计算该宗土地的单价和总价。
[解] 该宗土地的单价和总价分别计算如下：
该宗土地的单价＝2000x120％+1000x140％x20％
＝2680(元／m2)
该宗土地的总价＝土地单价x土地面积
＝2680x15.24x22.86
＝93.37(万元)
(4)三角形土地价格的计算。计算一边临街直角三角形土地的价格，通常是先将该三角形土地作补充线，使其成为一面临街的矩形土地，依照一面临街矩形土地单价的计算方法计算，然后乘以三角形土地价格修正率(一边临街直角三角形土地价格占一面临街矩形土地价格的百分率)。如果需要计算总价，则再乘以该三角形土地的面积。计算公式如下：
v(单价)＝u×dv×h
v(总价)＝u×dv×h×(f×d÷2)
式中 h——三角形土地价格修正率。
其他三角形土地价格的计算，通常是先将该三角形土地作补充线，使其成为一边临街的直角三角形土地，然后依照前述方法计算一边临街直角三角形土地的价格，再相减，即可得到该三角形土地的价格。
[例9—6] 如图9—6所示，有三角形abc的一宗土地，如果临街深度80英尺的一面临街矩形土地的平均深度价格修正率为116％，临街深度80英尺的三角形土地价格修正率为63％，试求该宗三角形abc土地的价格。
[解] 在图9—7上作补充线ad，ae，be及cf，则有：
三角形abd土地的总价＝1000x116％x63％x70x80÷2
＝2046240(元)
三角形acd土地的总价＝1000x116％x63％x20x80÷2
＝584640(元)
三角形abc土地的总价＝三角形abd土地的总价一三角形acd土地的总价
＝2046240—584640
＝1461600(元)
(5)其他形状土地价格的计算。计算其他形状土地的价格，通常是先将其划分为矩形、三角形土地，然后分别计算这些矩形、三角形土地的价格，再相加减。所以，一般只要掌握了一面临街矩形土地、前后两面临街矩形土地、街角地及三角形土地这几种基本形状土地的价格计算，其他形状土地的价格计算问题便可迎刃而解。
如图9—8，梯形abcd土地的价格＝长方形abef土地的价格一三角形bec土地的价格一三角形adf土地的价格。
9.2城市基准地价评估
城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格。
中国的城市基准地价评估，有一个发展、完善的过程，可分为下列3个阶段：
第一阶段是建立在城市土地定级基础之上，采用数学模型(设想企业利润的基本影响因素有3个：土地级别、资金和劳动力)测算土地级差收益，然后根据地租资本化原理(地价＝地租÷利息率)将土地级差收益转化为土地价格。这种基准地价是一种土地级别的基准地价。
第二阶段仍然是建立在城市土地定级基础之上，但在采用数学模型测算土地级差收益将其转化为土地价格的同时，也利用土地经营收益资料、市场交易资料等，直接运用收益法(如所谓“租金剥离法”)、市场法、假设开发法、成本法等估价方法评估出若干宗地的价格，以此为参考，再确定出各土地级别的基准地价。
第三阶段是不经过土地定级而直接评估出基准地价。这先是运用路线价法评估商业路线价区段的基准地价，后来发展为对全部土地进行地价区段划分，通过多种途径，如房地买卖，房地租赁，商业柜台出租，房地入股，以地换房，商品房开发，商店、写字楼、酒店、高档公寓经营等，调查评估出各地价区段中若干宗地的价格，再求这些宗地价格的平均数、中位数或众数，以此确定出各地价区段的价格。这种基准地价是一种区段的基准地价。
上述第三阶段的基准地价评估方法更为科学、实用、直观，但第一阶段和第二阶段的基准地价评估方法在当时也有其存在的客观背景：①当时各地房地产市场还未发育或刚刚发育，交易实例少，而且分布不均匀，存在着大量交易空白区，如果没有土地级别的控制，就难以测算出交易空白区的基准地价。②后来房地产市场虽然有所发育，但还很不健全，市场交易价格畸高畸低，隐价瞒价情况普遍且严重，信息失真，资料残缺不全，从而难以把握合理的地价水平，直接估价难度也很大。③当时人们对港台和国外的房地产估价理论、方法和实际了解不多，大量还是借鉴农地经济评价、地理学和城市规划的有关理论和方法。
城市基准地价评估的方法和步骤一般是：
(1) 确定基准地价评估的区域范围。
这是以一个具体城市为对象，确定其基准地价评估的区域范围，例如是该城市的整个行政区域，还是规划区、市区或建成区等。评估的区域范围大小，主要是根据实际需要和可投入评估的人力、财力、物力等情况来定。
(2) 明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准日期等。
其中特别是要明确拟评估的基准地价所对应的土地条件或状况，包括土地的基础设施完备程度、平整程度、权利性质(如是出让土地使用权还是划拨土地使用权)、使用年限、用途(通常分为商业、办公、居住、工业等不同的用途)、容积率(通常按用途来明确相应的容积率)等。
(3) 划分地价区段。
所谓地价区段，是将用途相似、地块相连、地价相近的土地加以圈围而形成的一个个区域。一个地价区段可视为一个地价“均质”区域。通常可将土地划分为3类地价区段：①商业路线价区段；②住宅片区段；③工业片区段。划分地价区段的方法通常是就土地的位置、交通、使用现状、城市规划、房地产价格水平及收益情形等做实地调查研究，将情况相同或相似的相连土地划为同一个地价区段。各地价区段之间的分界线应以道路、沟渠或其他易于辨认的界线为准，但商业路线价区段应以标准深度为分界线。
(4) 抽查评估标准宗地的价格。
这是在划分出的各地价区段内，选择数宗具有代表性的宗地，再由估价人员调查搜集这些宗地的相关经营收益资料、市场交易资料或开发费用资料等，运用收益法、市场法、成本法、假设开发法等适宜的估价方法评估出这些标准宗地在合理市场下可能形成的正常市场价值，通常应求出单价或楼面地价。
(5) 计算区段地价。
区段地价是某个特定地价区段的单价或楼面地价，它代表或反映着该地价区段内土地价格的正常和总的水平。区段地价的计算，是分别以一个地价区段为范围，求各该地价区段内所抽查评估出的标准宗地单价或楼面地价的平均数、中位数或众数。计算出的区段地价，对于商业路线价区段来说是路线价，对于住宅片区段或工业片区段来说是区片价。
(6) 确定基准地价。
在上述区段地价计算的基础上做适当的调整后即是基准地价。在确定基准地价时，应先把握各地价区段间的好坏层次(通常是从好到差排序)，再把握其间的地价高低层次，以避免出现条件较差的区段的基准地价高于条件较好的区段的基准地价。
(7)提出基准地价应用的建议和技术。
包括该基准地价的作用，将该基准地价调整为各宗地价格的方法和系数，例如具体区位、土地使用年限、容积率、土地形状、临街状况等的修正方法和修正系数。
9．3 宗地价格评估和基准地价修正法
宗地价格是一宗土地的一定权益在某一时点的价格。土地的一定权益，有出让土地使用权、划拨土地使用权、设有抵押权的土地使用权、设有地役权的土地使用权、有租约限制的土地使用权，等等。
宗地价格原则上可以采用下列两种技术途径来评估：
(1)直接运用市场法、成本法、收益法、假设开发法等来评估。但是，宗地的类型和估价目的不同，具体适用的估价方法可能不完全相同。拿宗地的类型来说，待开发土地，如将利用该土地建造某种类型的商品住宅或写字楼、商店、宾馆等，适用假设开发法估价；经新近人工开发或改造的宗地，如填海造地，开山造地，征用农地或拆除旧城区的旧建筑物后进行“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的土地，适用成本法估价；已有建筑物的宗地，例如现成的写字楼、商店、宾馆、餐馆等的占地，适用收益法(具体是其中的土地剩余技术)估价；而不论宗地的类型如何，只要该类宗地有较发达的交易市场存在，可以找到较多的交易实例，均适用市场法估价。
(2)在有了基准地价的地区，可通过基准地价的修正来评估。这种方法具体可称为基准地价修正法。该方法可定义为：在政府确定公布了基准地价的地区，通过具体区位、土地使用年限、容积率、土地形状、临街状况等的比较，由估价对象宗地所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的一种估价方法。
运用基准地价修正法估价应按如下步骤进行：①搜集有关基准地价的资料；②查出估价对象所处地段的基准地价；③进行交易日期调整；④进行土地状况调整；⑤求出估价对象宗地的价格。
进行交易日期调整，是将基准地价在其基准日期时的值，调整为估价时点时的值。此处的交易日期调整的方法，与市场法中的交易日期调整的方法相同。
进行土地状况调整，是将估价对象宗地的状况，与评估基准地价时设定的土地条件或状况进行比较，将基准地价调整为在估价对象宗地状况下的价格。此处的土地状况调整的内容和方法，与市场法中的房地产状况调整的内容和方法类似。
由于在不同城市，基准地价的内涵、构成、表达方式等可能不同，具体调整的内容和方法也不完全相同。基准地价的内涵、构成、表达方式等的不同，有基准地价是熟地价还是生地价，尤其是在城市建成区内是否包含市政配套费、拆迁补偿安置费；是土地级别的基准地价，还是区片价的基准地价或路线价的基准地价；是用土地单价表示的，还是用楼面地价表示的；对应的用途、容积率和土地使用年限等，如在评估基准地价时设定的土地使用年限是无限年还是相应用途的法定最高年限，或是统一为某个固定年限，如50年，等等。
9．4 高层建筑地价分摊
9．4．1 高层建筑地价分摊的意义
在现代城市中，由于土地越来越稀缺，地价越来越高，以及建筑技术的日益发展，多层、高层建筑物越来越多。不仅办公楼、商店，而且住宅、厂房等都出现了多层或高层化。此外，人们的活动还向地下发展，出现了地下商场、地下停车场、地下仓库等。在城市中心商业区，建筑物不仅多层、高层化，而且建筑物的用途出现了立体化。典型的一座大厦的立体用途是：地下一至二层为停车场、设备用房，地面一至二层为商店，四至五层为餐饮，往上可能是写字楼，再往上可能为公寓。
与此同时，随着房地产交易活动的日益发展和产权多元化，一座建筑物只有一个所有者的格局被打破了，出现了一座建筑物内有着众多的所有者或使用者的情况，他们分别拥有该座建筑物的某一部分，如有的拥有地下一层，有的拥有地面一层，有的拥有地上一层。特别是多层、高层住宅或公寓，一户居民往往只拥有其中的一套住房。
但是，整座建筑物占用的土地只是一块，在实物形态上不可分割。当这座建筑物的开发商售出其中的某一部分后，该块土地的使用权的一个相应份额也就随之转移，最后是购得这座建筑物的众多所有者按份共有该块土地的使用权，但是大家各自的份额是多少就成了一个需要解决的现实问题。
拥有一块土地，不仅享有该块土地的一定权利，而且要承担由此权利而产生的义务。例如，在建筑物寿命终了时或者建筑物被火灾毁灭后，大家决定将这该土地出售，但是售出后的地价收益如何分配；相反，在建筑物使用过程中，政府要根据这块土地的位置或价值征收土地税费，该土地税费在建筑物的各部分所有者之间如何分摊。要解决这些问题，就需要解决在建筑物建成后地价如何合理分摊的问题，
由此找出每个所有者应占有的土地份额。知道了土地占有份额，无论是土地的权利还是义务，就都可以通过它顺利地得到解决。
由上可见，通过高层建筑地价分摊解决：①各部分占有的土地份额；②各部分享有的土地面积；③各部分享有的地价数额等。
9．4．2 高层建筑地价分摊的方法
9．4．2．1 按建筑面积进行分摊
按建筑面积进行分摊的方法，是根据各自拥有的建筑面积的多少来分摊，即如果甲拥有的建筑面积为若干平方米，那么他应享有的地价数额为他所拥有的建筑面积乘以土地总价值与总建筑面积的比率(即楼面地价)，他应占有的土地份额为他所拥有的建筑面积除以总建筑面积。具体如下： ’
某部分享有的地价数额=土地总价值/总建筑面积x该部分的建筑面积
某部分占有的土地份额＝该部分享有的地价数额/土地总价值
＝该部分的建筑面积/总建筑面积
[例9—7] 某幢楼房的土地总面积500㎡，总建筑面积1000㎡，某人拥有其中80㎡的建筑面积。试按建筑面积分摊方法计算该人占有的土地份额及拥有的土地数量。
[解] 该人占有的土地份额为：
80÷1000＝8％
该人拥有的土地数量为：
500x8％＝40㎡
或者500÷1000＝0.5，即1m2的建筑面积附带0.5㎡的土地面积。
这种地价分摊方法在中国香港地区曾经使用过，但后来随着情况的变化出现了一些问题：香港过去主要采用的是英国法律，根据英国法律，一项财产的共同占有人不得分割财产，只能分配在其中占有的份额，但法律却没有规定按何种方法来分配这种份额。20世纪60年代以前最流行的方法是每个单位分配相同的份额，例如，某个大厦有100个单位，则每个单位在土地中拥有的份额就是1／100。那时这种专断的份额分配方法并不影响业主的实际权益，因为它只是在法律虚幻上产生的对土地的权益。然而在20世纪70年代初期，当许多为期75年的地契在1973年就要到期时，政府决定再批出另一个75年的租期，并需要补地价，这时这种专断的份额分配方法的问题就突出了。从上例来看，如果再批租需要缴纳10万美元的地价，那么将这10万美元的地价分摊给各在土地中拥有1／100份额的100个业主，最自然的做法是每个业主负担地价的1／100，即1 000美元。但是，如果这100个单位中有lo个是处在楼底的商店，而在香港，商店的价值占了大厦价值的大部分，这就引起了对这些商店的业主应该负担比他们在土地中拥有的份额要大的地价份额的争论。经常也会遇到这样一个问题，即同一大厦内各个业主为了再开发而希望集体卖出整个大厦，但如何处理这些名义上的土地份额，也会引起同样的争论。
按建筑面积进行分摊的优点，是简便、可操作性强，但存在的问题也是显而易见的，它主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物，如用途单一的住宅楼、办公楼。
9．4．2．2 按房地价值进行分摊
为了克服按建筑面积分摊出现的不同部分的价值不同，但却分摊了等量的地价，可以依据各部分的房地价值进行分摊。具体方法是：
某部分享有的地价数额＝土地总价值/房地总价值x该部分的房地价值
某部分占有的土地份额＝该部分享有的地价总数/土地总价值
＝该部分的房地价值/房地总价值
[例9—8] 某幢大厦的房地总价值为5000万元，甲公司拥有其中的商业部分，此部分的房地价值为1000万元；乙公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地价值为500万元。试按房地价值分摊方法计算甲、乙公司占有的土地份额。
[解] 甲公司占有的土地份额为：
1000÷5000＝20％
乙公司占有的土地份额为：
500÷5000＝10％
但是，按房地价值进行分摊的方法仔细研究起来仍然有一些缺陷，例如，根据这种分摊方法的结果，各层分摊的建筑物价值不相等，这在理论上很难解释。从理论上看，各层房地价值有差异的原因，撇开为各层特殊的装饰装修不谈，应是土地的垂直立体效果不同所造成的，各层的建筑物价值应相同。下面举一个简化的例子，可使这个问题得到清楚的说明：假设整座大厦都是住宅，且每层的面积、户型、
装饰装修等都相同，但由于楼层不同，售价肯定不同，如最底层与其他层的价格有差异。显然，各层之间的价格差异不是建筑造价不同造成的，只能归因于土地，是各层占据的土地立体空间位置的不同，从而其可及性、景观、安宁、空气等的不同所造成的。
按房地价值进行分摊比按建筑面积进行分摊要复杂一些，但更符合实际情况，主要适用于各部分的房地价值(单价)有差异但差异不是特别大的建筑物。
9．4．2．3 按土地价值进行分摊
按房地价值进行分摊的方法，当香港按建筑面积进行分摊遇到困难时也被提出来过，但它仍然存在上述的假设用途、面积、平面布置、装修装饰等相同，仅房地价值不同的各层所分摊的建筑物价值不相等这个理论缺陷，因此，需要进一步寻找更为合理的分摊方法。
更为合理的分摊方法就是依据各部分的土地价值进行分摊，具体方法如下：
某部分占有的土地份额＝(该部分的房地价值一该部分的建筑物价值)/(房地总价值－建筑物总价值)
某部分享有的地价数额＝该部分占有的土地份额x土地总价值
＝该部分的房地价值一该部分的建筑物价值
[例9—9] 某幢大厦的房地总价值为5 000万元，其中建筑物总价值为2000万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为100万元，该部分的建筑物价值为40万元。试按土地价值分摊方法计算该人占有的土地份额。
[解] 该人占有的土地份额为：
(100-40)/(5000-2000)=2％
[例9—10] 某幢大厦的总建筑面积为10000m2，房地总价值为6 000万元，其中土地总价值为2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的建筑面积为200m2，房地价值为130万元。试按土地价值分摊方法计算该人占有的土地份额。
[解] 该人占有的土地份额为：
[130-(6000-2500)/10000×200]/2500=2.4%
这种地价分摊方法说来也是较简单的，只要知道了建筑物占用的土地的总价值，知道了建筑物各部分的房地价值，就可以进行。而在现实中这两个价值一般都是已知的。
由于未来的房地价值是不断变动的，土地价值也是不断变动的，因此，按房地价值进行分摊的方法和按土地价值进行分摊的方法，从理论上讲要求地价分摊不断地进行，但这在实际中不可行，因为进行分摊所需的费用可能很高，另外土地占有份额一旦确定下来之后也不宜经常变动。而如果间隔一定的年数进行分摊，这种间隔期多长合宜也是值得研究的。
上述讨论的分摊方法不仅适用于多层、高层建筑物的地价分摊，而且适用于同一层或平房的不同部位分别为不同人所有、房地价值不相等时的地价分摊。例如，在繁华地段，沿街部分的房屋比里面的房屋价值高，在这同一房屋分别为两人或两人以上占用的情况下，就需要进行地价分摊，确定各自的土地占有份额。
9．5 地租理论和地租量的计算
地租本身存在着评估问题，即土地的租赁价格评估。地价评估也离不开对地租的测算。根据传统地价理论，地价是地租的资本化，或者说是资本化的地租，是预买一定年度的地租，用公式表示为：
地价＝地租/利息率
另外，地租理论是房地产估价的基础理论之一，要深刻地理解和认识房地产价格， 特别是要把握和测算房地产净收益，离不开地租理论。
9．5．1 地租的概念
在经济学上，地租的概念随着地租理论的发展而发展。据说，地租一词创于12世纪的古法国，来源于拉丁语的rendita，意为报酬或收益，当时英国也有类似的名词，也表示收入或收益，特别是指使用农地所需支付的产品或金额。到了现代，地租的概念在理论上已有了很大发展。经济学家在使用地租一词时所隐含的意义繁多，
总的来讲，可分为狭义地租和广义地租。狭义地租是指利用土地所获得的超额报酬。广义地租是指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。例如，西尼尔(nassau william seniorl790～1864年)1836年在《政治经济学大纲》中把地租定义为“出于自然或偶然所自发地提供的收入”，包括“在体力或脑力方面
具有非常能力所取得的特优报酬”。即如果一个人用不着做更大的努力就可以完成比别人好或比别人多的工作，他的收入因此会超过其他人，这种超过一般工资部分的超额收入也应视为地租。
不论是狭义地租还是广义地租，都有一个基本含义，就是一种“纯粹的剩余物”。由于这里不专门研究地租理论的发展，所以下面主要是以狭义地租来论述的。
9．5．4 地租量的理论计算
根据上述介绍的地租理论，现将地租量的计算总结如下：
(1)计算公式：地租量＝农产品的市场价格一农产品的销售税费一农产品的生产成本一土地上投入资本的利息一农业经营者的利润。其中，土地上投入资本的利息不包括对应土地价值的资本的利息，如过去购置土地的费用，而是土地以外的投入资本的利息。
(2)土地是在最佳用途下使用的。这一点可以由竞标地租理论来说明，即使没有完善的土地市场，为使土地得到合理利用，也应遵守此原则。
(3)土地是在最佳集约利用下使用的。这一点可以用马克思级差地租ⅱ的原理来说明：
假设投在a级(最劣等)一英亩土地上的3镑生产费用生产l夸特，从而3镑成为1夸特的生产价格和起调节作用的市场价格。另有d级一英亩土地，第一次投入3镑生产费用生产4夸特，并提供9镑的超额利润；第二次投入3镑生产费用生产3夸特，并提供6镑的超额利润；第三次投入3镑生产费用生产2夸特，并提供3镑的超额利润；第四次投人3镑生产费用生产1夸特，没有超额利润。在市场竞争机制的作用下，d级一英亩土地必然会总投入生产费用12镑(即第一次投入3镑加第二次投入3镑加第三次投入3镑加第四次投入3镑)，提供超额利润18镑(即第一次超额利润9镑加第二次超额利润6镑加第三次超额利润3镑)。这18镑超额利润会转化为地租，即d级一英亩土地的地租不会仅由第一次投入3镑生产费用所提供的9镑超额利润决定，而会继续投入直至第四次为止。即使没有完善的土地市场，为使土地得到合理利用，也应遵守此原则。
(4)销售税费、生产成本、资本利息、经营利润均是以社会平均或一般水平来扣除的，这是等量资本要获得等量利润、等质劳动力要获得等量工资等的要求。这个要求，实际上隐含在马克思关于某一等级土地上的个别生产价格的原理之中。根据马克思的思想，假设最坏土地a上的个别生产价格为户pa，较好一级土地b上的个别生产价格为pb，第三级土地c上的个别生产价格为pc，第四级土地d上的个别生产价格为pd，这里pa，pb，pc，pd实际上分别是各级土地上的“社会”个别生产价格。在这里，造成“个别”的原因仅是土地本身(如位置、肥沃的差别)，而不是管理水平、采用的技术设备的先进程度或有无特殊的社会关系等。否则的话，就可能出现pb>pa，等等。
(5)如果土地上生产的产品数量为q，其每个产品的市场价格为p，则上述地租量计算公式中的市场价格＝pq。公式中的经营利润是按照预付资本(资金)的社会一般利润率来计算的，这是等量资本要获得等量利润的要求，此点在上面已作了说明。这里需要进一步说明的是：在资本周转率、投资风险不同的情况下，不同周转率、不同风险的资本不能用同一比率来计算其应得利润。
以农地生产农产品来说明地租量的计算，是一种理论上的抽象和典型化。在实际中计算地租量的方法还有下列多种：①从房租中分离出地租，如前面斯密所讲的由房租减去建筑物租得出地皮租。②由地价求出地租，如利用“地租＝地价x资本化率”求出地租。③采用市场法求出地租。④采用类似假设开发法的方法求出地租。例如：对于某块土地，假设在投入资金使其达到最佳利用后可以获得某一地租，则这一地租减去投入资金的利息等即得现在该块土地的地租。如各种未耕地的地租是由具有同等质量和位置的已耕地的地租决定的。因此，未耕地的地租＝同等质量和位置的已耕地的地租一开垦费用的利息。
