一、 内容提要：
房地产抵押价值评估，房地产保险估价，房地产课税估价。
重点、难点：
熟悉房地产课税估价的特点、适用的法律法规、估价技术路线的确定，掌握房地产抵押价值评估，房地产保险估价的特点、适用的法律法规、估价技术路线的确定
3．4 房地产抵押价值评估
房地产抵押为抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。由于房地产抵押的性质和成为抵押物的房地产产生的特点，房地产抵押价值的评估在适用法律规定、考虑因素、相关参数选择等方面与其他估价目的估价的不同。
3．4．1 房地产抵押的法律规定
3．4．1．1 适用法律法规
《中华人民共和国城市房地产管理法》；
《中华人民共和国担保法》；
《城市房地产抵押管理办法》。
3．4．1．2 设定房地产抵押的原则
《城市房地产管理法》第四章第四十七条规定：
“依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。
《城市房地产抵押管理办法》第二章第八条规定：
“下列房地产不得设定抵押：
(1)权属有争议的房地产；
(2)用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；
(3)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；
(4)已依法公告列入拆迁范围的房地产；
(5)被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；
(6)依法不得抵押的其他房地产。
第十一条规定“以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。
《担保法》第三章第三十四条规定：
“下列财产可以抵押：
(1)抵押人所有的房屋和其他地上定着物；
(2)抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；
(3)抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物；
(4)抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产；
(5)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；
(6)依法可以抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第三十六条规定：
“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。
以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。
乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。
第三十七条规定：
“下列财产不得抵押：
(1)土地所有权；
(2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第(五)项、第三十六条第三款规定的除外；
(3)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；
(4)所有权、使用权不明或者有争议的财产；
(5)依法被查封、扣押、监管的财产；
(6)依法不得抵押的其他财产。”
3．4．1．3 设定房地产抵押的限制条件
《城市房地产抵押管理办法》中规定某些权属状态下的房地产设定抵押权时的限制条件：
第二章第十二条规定：“以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。”
第十七条规定：“有经营期限的企业以其所有的房地产抵押的，其设定的抵押期限不应当超过该企业的经营期限。”
第十八条规定：“以具有土地使用年限的房地产抵押的，其抵押期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。
第十九条规定：“以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。”
第二十条规定：“预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。”
第二十一条规定：“以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人，原租赁合同继续有效。”
3．4．2 房地产抵押价值评估的特点
按照《规范》要求：“房地产抵押价值评估，应采用公开市场价值标准，可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行，但应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。”因此，抵押价值评估提供的是抵押物在设定抵押权时的正常市场价格，但要注意以下问题。
3．4．2．1 注重预期风险
房地产抵押价值评估业务一般估价时点为当前的某一日期，而抵押期限一般会有一年以上的时间，一旦发生处分清偿，需实现抵押权时，是在未来的某一时点，因此，注重预期风险。在估价时，对预期会降低估价对象价值的因素要充分考虑，而对预期不确定的收益或升值因素较少或不予考虑。
3．4。2．2 分析市场变现能力
抵押权方大多在抵押人不能履行债务时，要将抵押房地产变现，而不是收回实物。因此，房地产抵押价值评估时，要对抵押物的市场变现能力进行分析，尤其对有价无市的状况进行分析。
3．4．2．3 考虑抵押期间的耗损
由于房地产抵押的性质，抵押物仍由抵押方占有、使用。在抵押期较长或抵押物耐用经济年限较短的部分则会造成抵押物的耗损，引起价值的变化，在估价时应予以分析、考虑。
3．4．3 房地产抵押价值评估的常见类型与方法
商品房(已办理土地使用权出让，具有完全产权)作为抵押物进行抵押时，可根据情况采用成本法、市场法或收益法估价。
行政划拨土地上房产作为抵押物进行抵押价值评估时，可采用房产与土地分别估价再综合的方法。可用成本法、市场法；也可先假设估价对象为具有完全产权的商品房，用成本法和市场法或收益法进行估价，从得出的估价额减去需要补交的土地出让金的方法。
部分(局部)房地产作为抵押物进行抵押价值评估时，应注意到该部分(局部)房地产在整体房地产中的作用，能否独立使用，是否可以独立变现，并注意到土地的分摊和公共配套设施、人流、物流交通通道的合理的享用问题，估价方法可选用成本法、市场法或收益法。
乡镇企业用房作为抵押物进行抵押价值评估时，应注意到其占地面积的土地征用批准权限和政府规划管理部门对该用地的规划限制条件。根据不同地区政府相关部门土地征用面积批准权限和规划限制条件，获得权限内政府相关部门的认可，方可设定抵押，在估价过程中应考虑补交土地征用补偿费用、土地出让金等因素，估价方法可选用成本法、市场法或收益法。
在建工程已完工部分作为抵押物，进行抵押价值评估时，应充分考虑后续工程的成本、费用，确定开发成本中开发商利润的取值时，因其利润在完全竣工时才可能全部体现，应采取保守原则。估价方法可选用成本法、假设开发法和市场比较法。
[案例3—4]
xx市xx生产与办公用房房地产估价报告(节选)
致委托人函
xx泵厂：
受贵厂委托，根据国家有关法律、法规和政策要求，遵循中华人民共和国国家标准gb／t50291—1999《房地产估价规范》的操作程序，认真地查验了贵厂提交的估价对象房地产的产权证件和相关资料，细致地进行了现场勘察，分析考虑了影响 房地产估价的诸多因素，坚持公平、公正、公开的基本原则，运用适宜、合理的评估方法，对贵厂所有的用于抵押贷款目的的位于xx区xx街xx号生产与办公用房地产(建筑面积2231.1m2及相应的3141.52m2土地使用权价值)的市场价值进行了评估，经过综合测算，确定该房地产在估价时点2003年4月16日的市场价值为人民币叁佰零陆万元整。
需要声明的是，贵方在使用本报告时，务请注意本评估结果报告中的估价的假设和限制条件，并且，报告的全文作为一个不可分割的整体，仅有部分内容则不能成为有效的评估报告。
详见后附的估价报告。
此致
xxxx咨询评估有限公司
法定代表人：__________
二oo四年四月二十一日
估价师声明
我们郑重声明：
1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2．本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设条件的限制。
3．我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4．我们依照中华a民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析、形成意见和结论后撰写本估价报告。
5．估价人员在委托方的陪同下对本估价报告中的估价对象进行了详细的实地查勘。
6．没有人对本估价报告提供特定的专业帮助。
7．我们承诺在按贵方所提供的基础资料条件下，对本报告中选用的估价方法及其应用在其有效期内的合理性负责。
8．为核定评估结果的客观性，我们进行了专门的分析研究，最终确定该评估结果是比较合理的。
9．《房屋所有权证》等有关资料均为委托方提供，委托方应对所提供资料的完整性、真实性、合法性承担全部责任。
10．本报告书供贵方按报告确定的评估目的正常使用。未经本评估机构许可，不得将本报告的全部或部分内容提供给除上述有关方外的其他单位或个人，也不得见诸于公开媒体。
注册房地产估价师(签章)__________
估价的假设和限制条件
1．本报告评估结果为2004年4月16日的市场价值，即在评估时点预期能够成交的理想价格，它根据以下假设：
具有一个公开的、比较活跃、发达的房地产市场；
估价对象能够自由地在市场上租售；
为使交易完成以及达成合理成交价格，需有一个合理的谈判周期；在这个周期内，市场状况、物理状态等是相对静止不变；
委托方提供的情况都是真实的，有关资料都是合法有效的。
2．本评估结果反映评估对象在本次评估目的下，根据国家、地方现行政策规定，按房地产评估程序和公认的评估方法确定的正常状态下的市场价值。未考虑 估价对象是否受其它附属条件及权利的限制；没有考虑特殊的交易方可能追加付出的价格对其评估价的影响；不考虑假定该房地产到市场变现时因特殊的变现方式和价格折扣而引致的价格变化；也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对房地产价格的影响。当前述条件在评估结果有效期内发生明显变动时，上述评估结果在未作相应修正的情况下不再生效。
3．本次评估结果包含了与房地产不可分割的满足其使用功能的水、电等配套设施及装修的价值。
4．本次评估的估价对象的建筑面积由委托方提供的《房屋所有权证》获得，土地使用权面积为相应的分摊面积。
5．根据国务院颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，工业用地法定最高土地使用年限为50年，本次评估土地使用年限按证载用途考虑。
6．估价对象《国有土地使用证》证载使用类型为划拨，本次评估按划拨考虑，评估价值中扣除了土地出让金的价值。
7．本报告是依据该房地产在现有使用状态下，用途不变以及特定环境不变的前提下，提出的公允价值的参考意见，随着时间和有关情况的变化，该价值需作相应调整。
房地产估价结果报告
(一)委托人
xx泵厂(法人、地址、电话略)
(二)估价机构
xxxx咨询评估有限公司(法人、地址、电话略)
(三)估价人员
评估负责人：xxx注册房地产估价师(签章)
评估人员：xxx注册房地产估价师(签章)
(四)估价目的
本次评估为委托方以该房地产作为抵押贷款担保物提供价值参考依据。
(五)估价时点
根据委托方要求，确定本报告的估价时点为2004年4月16日。
(六)估价对象：
1．地理位置和周边环境(略)
2．区位状况
估价对象为xx泵厂部分房地产，位于xx区xx街xx号，东邻公交x路车总站，南邻xx，西邻xx巷，北临xx公路，区域内有xx公路、xx高速公路、绕城公路等交通主次干道，道路等级较高，道路通达度较好，距xx高速公路入口约300m，距中山门约2km，距绕城公路约2.5km，公路运输较为便利。周围有超市、幼儿园、学校、银行、医院、农贸市场等生活配套设施及公共基础配套设施齐全，附近有xx路等多条公交车经过，车辆、货物可方便出入，交通便捷，地埋位置较好。
3．权益状况
(1)《国有土地使用证》
权证编号：xx国用(96)字第x+v号
土地使用者：xx泵厂
土地坐落：xx区xx街xx号
地号：**___**___**___**
图号：****
土地用途：工业
使用权面积：9 046.5m2
发证日期：1996年7月23日
(2)《房屋所有权证》
权证编号：x房权证x初字第**号
房屋所有权人：xx泵厂
房屋坐落：xx区xx街xx号
丘号：**
产权来源：自建。
证载总建筑面积：6424.88m2
估价对象建筑面积：2231.1m2(其中幢15号建筑面积1 657.14m2；幢15—l号建筑面积为573.96m2)
4．估价对象实物状况
(1)估价对象的范围
估价对象为xx泵厂所有的位于x x区x x街x x号部分房地产。已领有《房屋所有权证》及《国有土地使用证》。其厂区总建筑总面积6424.88m2，本次估价范围为x房权证x初字第**6*号《房屋所有权证》上的幢15、幢15—1，其中幢l5建筑面积为l657.14m2，现为生产厂房幢15—l建筑面积为573.96m2，现为生产办公用房合计建筑面积为2231.1m2，该房屋产权来源于在原划拨土地上通过改扩建方式自建的，建成年代为1996年。房屋用途为工业。其证载厂区土地总面积为9046.5m2，估价对象相应分摊的土地面积为3141.52m2，土地来源于划拨，土地用途为工业，土地等级为六级。
(2)估价对象土地状况(略)
(3)估价对象建筑物现状
厂区由多幢房屋组成，四周建有围墙和大门，独立封闭，厂区内场地平整，道路为水泥铺设，出行通达，为工业生产提供了相应的配套设施。
估价对象为一幢二层，局部三层的建筑物，生产厂房为钢筋混凝土结构，办公用房为砖混结构，建筑面积为2 231.1m2。该建筑物外墙为水泥砂浆粉刷，木门、钢窗；其楼内东侧有楼梯，为铸铁栏杆，铁扶手，一层至二层楼梯踏步面为水泥砂浆踏步面，二层至三层楼梯踏步面为地砖地面；建筑物每层均设有卫生间，安装卫生洁具。经现场勘察，其各层室内具体装修情况如下：
西侧二层为生产车间，地面为水泥地面、墙面为水泥砂浆。局部三层为办公用房，其中一、二层地面铺设地砖，墙面及天棚为乳胶漆粉刷，日光灯照明，普通木门，钢窗。其中三层为办公用房，地面铺设地砖或水磨石，墙面及天棚为普通粉刷或白色乳胶漆粉刷，日光灯照明；过道地面铺设地砖，墙面乳胶漆粉刷，天棚用石膏做二次工艺吊顶，筒灯照明；厂长办公室地面部分铺设木地板，部分地面铺设地砖，墙面为木墙裙装饰，部分为乳胶漆粉刷，天棚部分用木框镶嵌玻璃做工艺吊顶，部分为乳胶漆粉刷，高级吊灯照明。卫生间地面铺设地砖，墙面贴瓷砖，天棚为塑扣板吊顶，吸顶灯照明，安装卫生洁具，木门或铝合金门，铝合金窗。
估价对象已使用8年，正常使用，2000年曾重新装修，现维护尚好。
(七)评估价值定义
本报告中估价结果为估价对象在估价时点及现状合法利用条件下的公开市场价值。
(八)估价依据(略)
(九)估价原则
坚持公平、公正、公开的原则的同时，还应遵循合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则(解释略)。
(十)估价方法
房地产估价方法主要有市场比较法、收益法、成本法、假设开发法等。不同的估价方法从不同的角度反映了房地产在一定权利状态及一定时点的价值水平，只是各种方法的适用条件、特点、对资料的要求有所不同，需根据特定的估价目的、估价对象、市场情况等选择适宜的估价方法。
估价人员对估价对象的房地产有关文件资料进行了必要的审核及分析，并进行了认真的实地勘察和调查了解，考虑估价对象的实际情况，采用成本法和收益法 相结合的方法评估，其中在成本法中，对房屋评估选用重置成本法进行估价，对土地评估选用基准地价修正法进行估价。综合成本法和收益法的结果，赋予相应的权重，得到估价对象的房地产价值。
(十一)估价结果
估价人员通过对估价对象的充分调查，根据估价目的和估价原则，按照估价程序，采用适宜的评估方法，在认真分析现有各种资料的基础上，经过周密、细致的测算，确定xx泵厂所有的位于xx区xx街xx号部分厂房与办公用房地产(建筑面积2231.1m2及相应分摊的3141．52 m2土地使用权)在估价时点的市场价值为306万元，大写金额人民币叁佰零陆万元整。
(十二)估价作业期
自2004年4月16日起至2004年4月21日止。
(十三)估价报告应用有效期限
本报告的有效期限12个月(自2003年4月21日起至2004年4月20日止)，超出上述期限，评估结果失效。
房地产估价技术报告
(一)房地产状况因素分析
房地产状况因素分析包括实物、权益、区位状况因素的分析。
1．实物权益状况分析位置：该宗地位于x x区xx街xx号，东邻公交x路车总站，南邻xx，西邻xx巷，北临xx公路，距xx高速公路入口约300m，地处xx市六级工业用地。
面积：建筑面积2231.1m2及相应分摊的3141.52 m2土地使用权。该厂区内总建筑面积为6424.88 m2，总土地使用权面积为9046.5m2，容积率0.71。
规划用途：规划用途为工业，实际用途为生产厂房和生产办公用房。
土地使用权性质：x x泵厂以划拨方式取得该宗地的国有土地使用权，于1996年7月23日领取国有土地使用权证，为无限使用年限。
土地使用年限：根据本次估价目的，设定使用年期为工业用地法定最高出让年限为50年。
地势地质：较平坦，土地开发时场地平整工程量较小，地基条件较好。
房屋结构楼层：西侧二层为生产车间，钢筋混凝土结构；局部三层为办公用房，砖混结构。
建筑装修：该建筑物外墙为水泥砂浆粉刷，木门、钢窗；其楼内东侧有楼梯连．接一至三层，建筑物每层均设有卫生间，安装有卫生洁具。
厂区内道路：主要道路为水泥路面，路面质量一般，路面宽幅5～6m。
绿化状况：一般绿化，绿化类型为草坪、花坛，绿化率约20％。
使用状况：1996年建成，已使用8年，维护状况尚好。
2．区位状况因素分析
区位条件：根据《xx市城市总体规划》，该房地产所在区域未来土地利用以住宅、文教用地为主，政府对该区域工业的发展无特殊优惠政策，但限制有严重污染的工业企业入驻。
繁华程度：估价对象所在区域工业企业较少。沿xx公路两侧分布较多商业小店面，已形成一定的商业繁华度。
环境条件：估价对象地处xx市东郊，建筑密度较小，绿化率较高，环境条件较为理想。
交通条件：估价对象所处区域道路体系为格网状，路网密度较大，有多条公交线路经过，其中xx公路为双向四车道，路幅宽度40米，沥青路面，道路保养较好。交通条件较好，对外交通便利。
公交状况；该宗地所在区域有x、．xx、xx、x x等多条公交线路，区域公交便捷度较好。
城市基础设施和公用设施的完备程度：该区域基础设施达“五通一平”(通上下水、通电、通讯、通路及场地平整)，银行、学校、农贸市场、超市、医院等各项公共配套设施齐全。
·供水：该宗地由x x自来水总公司x x分厂供水，道路两侧供水管径500mm，供水保证率达99％。
·供电：该宗地由xx供电局单回路供电，进线电压320kv，有容量31kva的变压器一台，出线电压380kv，供电保证率达99％。
·排水：该宗地排水采用雨污合流制，排水设施较完善，排水较通畅。
·电讯：该宗地属电信局市话服务区，有直拨电话4门，电话采用数字程控交换，装机容量大,通讯终端多。
区域环境状况：
·大气环境：该宗地所在区域无明显的大气污染。
·水环境：该宗地所在区域无明显的水污染。
·声环境：该宗地所在区域靠近主干道有一定的噪声污染。
·危险设施状况：该宗地所在区域无危险设施。
自然条件：
·区域地形状况：该宗地所在区域地处丘陵地带，地面起伏较大，土地开发时平整工程量大。
·自然灾害影响：该宗地所在区域不受洪涝灾害影响。
工业区成熟度：
·该宗地所在区域处于非工业区，区域内工业企业不多，主要企业有xx奶业集团、电视机厂。
·工业聚集状况：该宗地所在区域产业聚集程度较低。
·工业配套程度：该宗地所在区域配套协作状况一般。
(二)市场背景分析
2003年xx市房地产业保持良好的发展形式，全年该市房地产投资占固定资产投资达到20％以上，增加值约60亿元，占该市gdp的4.6％。房地产业带动相关产业投资、消费达335亿元。根据xx市房地产产权交易中心统计数据显示， 2003年该市房地产投资137.2亿元，比上年同比增长23.57％，住宅建设投资96.40亿元，同比增长28.05％，新开工面积576.1万，同比增长14.54％，竣工面积433.8万，同比增长7.69％。
根据xx市区规划布局的调整，及政府对工业企业“退二进三”的政策，旧城区的工业企业逐渐搬迁改造到新区。 目前该市工业用地总体上是供大于求。但由于该市已基本形成外向型经济格局，且地处长三角经济带的重要位置，每年引进外资的数量及增长速度都排在全国各城市前列，特别是仓储物流等行业迅速发展，市场对工业厂房还存在有相当的需求。(详述略)
(三)最高最佳使用分析
估价对象规划批准用途为工业用途，根据其所处的区位等级、区位条件及其所处城市内部经济地理位置、城市建设和土地利用资源优化配置的长远发展来看，估价人员认为工业用途不是最佳用途。但本次评估从合法的原则考虑，仍以原规划用途一工业用房进行评估。同时由于估价对象地处市郊，交通运输较便利，适合工业仓储物流等行业的使用，作为工业用房仍有较好的市场条件。
(四)估价方法选用
因估价对象规划用途为工业用房，与估价对象类似的房地产有一定的数量，且建设成本资料较易收集，而销售工厂资料很少，故采用成本法评估其市场价格：另估价对象存在潜在出租收益，类似厂房出租案例较多，拟采用收益法评估其价格，最后综合两种方法的评估结果，赋予相应的权重来确定最终价格。
1．成本法
(1)建筑物的评估
对建筑物的评估计算采用成本法估价，即求取估价对象在估价时点的重置价格，扣除折旧，以确定估价对象建筑物的合理价值。
建筑物现值＝房屋重置价x成新
(2)土地使用权价值的估价
根据评估对象的土地利用特点和估价目的，该宗地作为工业用地，选用基准地价修正法，根据xx市的有关规定，通过系数比较修正计算。并考虑属于土地的其他费用。(公式略)
(3)房地产价值＝建筑物现值+地价
2．收益法
收益法是预计估价对象未来的收益，然后将其转换为价值，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
选用报酬资本化法进行测算。
(1)通过对市场调查，分析、测算估价对象在未来各期的经营收入及成本费用，估算其客观的净收益。
(2)再根据具体情况选择适当的报酬率，并结合使用年限、收益变化等因素，报酬资本化法进行测算将各期净收益折现到估价时点后累加，估算并确定其房地产总价，再扣除土地出让金。
3．确定估价结果
综合成本法和收益法的计算结果，赋予相应的权重，确定估价对象在估价时点的价值。
(五)估价测算过程
1．成本法
(1)建筑物估价
建筑物现值＝建筑物重置价×成新
房屋建筑物单价为736.14元／㎡
房屋建筑面积为2231.1m2
736.14x2231.1＝1642402元
运用成本法评估该建筑物的价值取整为人民币164万元。
(2)土地采用基准地价修正法评估(详细计算过程略)
运用基准地价修正法评估出估价对象土地的完全市场价值，然后扣除土地出让金后的土地价值为135万元。
(3)运用成本法求得的估价对象总价值
估价对象房地产总价值
＝建筑物价值+扣除土地出让金后的土地价值
＝164+135＝299(万元)。
2．收益法
根据对xx地区的工业厂房出租情况的市场调查及我所通过房地产交易市场收集的资料分析，该类地区厂房出租的价格一般在12～18元／m2·月之间，根据估价对象的实际情况结合本次评估目的，确定与估价对象类似结构、层高、带类似装修的工业厂房出租的价格为14．00元／m2·月。
(1)计算公式
v＝(a／y)×[1-1／(1+y)n]
式中 v——收益法评估价格
a——房地产年净收益
y——房地产报酬卒
n——房地产收益年期
(1) 具体计算过程
(2)
1822x2231.1＝4065064元，取整为406万元。
(3)扣除土地出让金后的房地产价值
根据成本法中土地出让金的计算结果，需在上述价值中扣除约90万元的土地出让金，得到估价对象运用收益法计算得到的房地产价值为316万元。
3．确定估价对象的价值
根据估价对象实际情况及估价经验，对成本法和收益法计算的结果分别赋以权重值为0.6和0.4，从而得到估价对象的市场价值为：
299x0.6+316x0.4＝306万元
估价对象在估价时点的价值为人民币叁佰零陆万元整。
xxxx咨询评估有限公司
二oo三年四月二十一日
附件(略)
[案例3—4] 分析
1．本报告在该区域规划发展用途与实际用途不一致的情况下，从合法原则考虑，仍以现规划用途进行评估，较妥当。
2．报告中因是划拨用地，扣除出让金是正确的。但未对办理出让手续过程的契税作说明。
3．可获收益的年限确定为50年不妥。应先按建筑物与土地使用截止年限短的考虑，再计算土地剩余年期的影响，作为抵押价值评估。
3．5 房地产保险估价
3．5．1 房地产保险
为了消除各种风险可能带来的不利影响，房屋所有人、承租人或有关当事人可以与保险公司达成一项协定，一方(被保险人)通过交付一定的费用(保险费)以获得另一方(保险公司)对房屋的意外损失或因对房屋具有利益而可能产生的意外损失给予一定的经济补偿的保证。这种以房屋及其有关利益或责任为保险标的的保险，称为房地产保险。
根据承保的保险标的和风险种类不同，房地产保险可划分为房屋财产保险、房屋利益保险、责任保险、信用保险、综合保险、建筑工程保险等。因土地不会损坏或灭失，无损害则无保险，故土地不能成为房地产保险合同的保险标的。投机风险(如房地产市场价格变化)和必然或已知损失(如房屋自然损耗)不属于房地产保险范围。
3．5．2 房地产保险估价的特点
房地产保险估价，应依据《保险法》、《城市房地产管理法》和其他有关规定进行。房地产保险估价，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的损失价值或损失程度评估。房地产保险估价时应注意以下几点：
3．5．2．1 保险价值和保险金额的区别
保险价值又称为保险价额，是指保险标的在订立保险合同时估定的实际价值或者在发生保险事故时所具有的价值。保险价值为确定保险金额的基础。保险金额是保险双方当事人在保险合同上载明的，投保人对于特定的保险标的实际投保的金额，又简称“保额”，也是在保险事故发生后承担损失补偿义务的最高限额。
3．5．2．2 直接损失和间接损失
当财产因自然风险和社会风险的作用导致财产本身直接损坏或消失，财产即受到直接损失。例如：房屋被大火烧毁，室内墙壁被人破坏等就属于直接损失。
间接损失指的是由于财产的直接损失而引起的未毁损财产价值的降低或收益的下降。例如，当一座建筑物严重受损，虽然没有完全毁掉，但可能须完全重建，为了重建，该建筑未损坏的部分必须完全毁掉，这种损失就是间接损失。它等于毁掉未受损部分所需的费用和未受损部分的价值。间接损失中很重要的一种类型就是净收入下降的损失。所谓净收入下降的损失指的是在被损坏的财产被修复完好之前，人们由于全部或部分地丧失了对财产的使用而导致的收益下降或费用上升。
进行保险事故后的损失评估时，要首先明确估价范围是否包含间接损失。
3．5．2．3 房地产投保时的估价
房地产投保时的保险价值评估，应评估有可能因自然灾害或意外事故而遭受损失的建筑物的价值，不应包含土地价值，估价方法宜采用成本法、市场比较法。
房地产投保时的保险价值，根据采用的保险形式，可按该房地产投保时的实际价值确定，也可按保险事故发生时该房地产的实际价值确定。
3．5．2．4 保险事故发生后的评估
保险事故发生后的损失价值或损失程度评估，应把握保险标的房地产在保险事故发生前后的状态。对于其中可修复部分，宜估算其修复所需的费用作为损失价值或损失程度。
[案例3—5]
xx房地产保险估价技术报告
(一)实物权益状况因素分析
估价对象为xx省建筑物资供应运输公司所有的xx市民主路484号房地产中第11栋建筑物，其建筑面积588.81m2。
估价对象房地产为房屋所有权证房自字第05—1887号所载第11栋建筑物，估价人员现场勘察，该房屋已于2004年4月30日下午2点50分被火烧毁，火势于当日晚上10点基本熄灭，经过几个小时的焚烧，屋顶被烧坏，大部分墙体已坍塌，房屋在被火烧之前作为商业门面经营建筑材料，是经厂房改建而成的，投保用途系生产用房(大修车间)，砖混结构，高一层，建筑面积588.81m2，室内外未经二次装修，水泥地面，墙面普通抹灰。
(二)区位状况因素分析
xx省建筑物资供应运输公司所有的房屋位于xx市民主路484号，东临市建二公司，南临舒家街，西临铁路干线，北临交通主干道民主路。地上建筑物共16栋，总建筑面积8561.01m2(不含新建未确认产权的房屋)，用地面积14085.19 m2。该地区交通便捷，距××火车站、××长途汽车站只需几分钟车程，道路通达，各项配套服务设施齐全。
(三)市场背景分析：(略)
(四)最高最佳使用分析：(略)
(五)估价方法选用
囚房地产保险主要是对建筑物的保险，土地由于具有不可毁灭性，故房地产保险中的估价主要是对地上建筑物的估价。建筑物不能脱离土地而独立存在，影响建筑物和土地的市场价值的一些共同因素，在地产估价时大都已经考虑了，如地理位置、用途、环境等，那么在建筑物估价时就不应重复考虑。基于上述理由，本次估价选用成本法进行测算。
(六)估价测算过程
1.房屋火灾前价值
(1)重新建造完全价值
房屋所有权证显示，房屋系砖混二等，始建于1986年，高一层，建筑面积588.81m2，按照xx市现行房屋重置价格标准，房屋重置完全价为500元／m2。
(2)新旧程度的判定
建筑物的折旧是指建筑物因时间经过所造成的损耗，估价对象投保用途作生产用房(大修车间)，综合建筑物的潜在因素、施工年代、使用状况及维修等多项因 素对成新率的影响，估价人员采用综合判断法确定建筑物的成新率，依据公式：
成新率＝ab×[尚可使用年限／(已使用年限+尚可使用年限)]+a2×完损等级评定系数+a3×综合判定系数
式中ab、a2、a3为加权系数，ab、a2取0.3，a3取0.4，尚可使用年限取22年，已使用年限为18年，完损等级评定系数为0.45，综合判定系数为0.45。
新旧程度=0．3x[22/(18+22)]+0.3x0．45+0.4x0．45
＝48％
(3)房屋火灾前价值计算
依据公式：
房价＝(房屋重置价x新旧程度)x(1+各项调节系数)x建筑面积
式中各项调节系数为基础、层高、跨度等多项因素的综合值。
房屋火灾前价值＝(500x48％)x(1+5％)x588．81
＝14.84(万元)
2．房屋火灾后残余价值
房屋残值是残余旧料价值。根据委托方提供的现场清理资料，该房屋顶烧塌，门窗全部焚毁，屋架严重变形，现场清后，剩下砖约7600块，扣除折旧后计760元，废铁变卖500元，房屋火灾后残余价值为l260元。
(七)估价结果确定
根据xx市房地产市场发展状况及估价人员所掌握的资料来看，上述测算结果基本上符合实际情况，最终确定火灾损失为：
房屋火灾前价值-火灾后残余价值＝14.84-0.13＝14.71(万元)
大写：人民币壹拾肆万柒仟壹佰元整。
[案例3-5] 分析
1．根据规范要求，房地产保险事故发生后的损失评估，“宜估算其修复所需的费用作为损失价值”。报告中按估价对象已不可修复进行计算，但在估价方法选用时缺少相应的说明。
2．不可修复房地产损失价值评估，要特别注意扣减房地产受损后的残余价值。此部分价值一般较低，很容易被忽略。
3．委托方要求对火灾损失进行评估，并未明确仅仅是直接损失还是包括间接损失。报告仅对直接损失进行评估，但缺少相应的说明。进行此类估价时，估价人员应要求委托方明确估价范围，或根据保险合同确定估价范围并在报告中予以说明。
4．报告中计算成新率时，加权系数、完损等级评定系数、综合判定系数的确定没有依据，计算房价时各项调节系数的确定亦存在同样问题。
3．6 房地产课税估价
房地产课税估价，目的是为了保证国家税收公平合理。为了避免纳税人偷税漏税和税务机关课税不公平，双方都要求对房地产价值进行评估。为了做好房地产课税评估工作，作为房地产估价人员必须全面准确了解中国现有的房地产税种名称、纳税人含义、课税对象和征收范围、课税依据、税率水平、减税、免税对象。特别要求注意适用税额和应纳税额计算公式，应扣除项目和其他有关规定。如违反以上规定进行估价，其估价报告将不具备法律效力，其结论更不能作为课税依据。因此，课税估价的技术路线和方法必须严格按中国现有的税法中的有关规定执行。
根据中共“十六大”报告的精神，中国在条件成熟时将开征统一规范的物业税。房地产估价人员应关注有关的最新法律法规。
3．6．1 房产税估价
对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据。租金收入是房屋产权所有人出租房屋使用权所得的报酬，包括货币收入和实物收入。
3．6．2 城镇土地使用税估价
此税已规定了适用税额，无需估价。
3．6．3 耕地占用税
此税已规定了适用税额，无需估价。
3．6．4 土地增值税的估价技术路线和方法
土地增值税的课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额。
土地增值税以纳税人有偿转让房地产所得的土地增值额为计税依据，土地增值额为纳税人转让房地产所取得的收人减去规定扣除项目金额后的余额。
3．6．5 契税的估价技术路线及方法
契税的依据是房屋产权转移时双方当事人签订的契约价格。征收契税，一般以契约载明的买价、现值价格或典价作为计税依据。为了保护房屋产权交易双方的合法权益，体现公平交易，避免发生隐价、瞒价等逃税行为，征收机关认为在必要时，也可以直接或委托有关单位对房屋价值进行评估，以评估价格作为计税依据。
现行的估价方法以市场比较法为主。若是有收益的房地产，还应考虑用两种以上的方法进行评估，即收益法和市场比较法并用，根据不同情况，选取不同的权重综合取值，以确定最终估价值。
[案例3—6)
xx小区xx栋x单元xx号房地产赠与价格估价报告(节选)
(一)致委托方函(略)
(二)估价师声明(略)
(三)估价结果报告
(四)估价的假设和限制条件(略)
xx小区xx栋x单元xx号房地产赠与价格估价结果报告
(一)委托方：xx房地产开发建筑有限公司
(二)估价方：xxx房地产评估有限公司
(三)估价对象：xx房地产开发建筑有限公司所属的xx小区x栋x单元xx号
(四)估价目的：为房地产交易征收课税提供依据
(五)估价时点：2003年11月9日
(六)价值定义：本次估价采用公开市场价值标准
(七)估价依据：
1．xx市公证处对xxxxx房地产开发建筑有限公司赠与xx个人的公证书；
2．xx市房地产管理局权属管理办公室的产权登记证明；
3．收集的近期房地产市场的有关资料。
(八)估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。
(九)估价方法：根据估价对象自身条件及估价目的，拟选用市场法进行估价。
(十)估价结果：
经测算评估，估价对象在估价时点2004年5月9日的房地产价值为29.78万元。
(十一)估价人员：(略)
(十二)估价作业日期：(略)
(十三)估价报告应用的有效期：本估价结果自估价时点起一年内有效，由于国家政策、经济环境及物业本身的物理状况发生变化，且这些变动会对估价结果产生重大影响，须委托本所重新估价。
五、估价技术报告
xx小区xx栋x单元xx号房地产赠与价格估价技术报告(节选)
(一)实物状况因素分析：
该住宅楼于2003年建成，结构为砖混一等，楼高七层，估价对象层次为六层，建筑面积为114.09m2，室内一般装修、设施齐全，周围环境良好，公用设施配套完善，是理想的居住之地。
(二)区位状况因素分析：
该估价对象为住宅，位于解放大道，紧邻风景秀丽的解放公园，居住环境幽雅，卫生整洁。附近有商场、俱乐部、银行、三所中学和二所小学，所处位置商贸繁荣，购物便利，生活环境良好，距长江公路二桥仅几分钟路程，交通四通八达，十分方便。
(三)市场背景分析：(略)
(四)最高最佳使用分析：(略)
(五)估价方法选用：根据估价对象自身条件及估价目的，拟选用市场比较法进行估价。
(六)估价测算过程：
现实交易市场中与之地段同一、性质相同、时间接近的可比实例较多，确定以下三个可比实例与估价对象进行比较。
根据得分求得估价对象与可比实力之间得分比值：
估价对象／可比实例a＝89／85≈104.71％
估价对象／可比实例b=89／9l＝97.8％
估价对象／可比实例c＝89／86＝103.49％
将可比实例的单位售价分别用得分比值进行调整：
可比实例a：2555x104.71％＝2675.34(元／m2)
可比实例b：2700x97.8％＝2640.60(元／m2)
可比实例c：2430x103.49％＝2514.8l(元／m2)
取平均值：(2675.34十2 640.60+2514.81)／3
＝2610.25(元／m2)
估价对象的房地产综合价格为：
2610.25x114.09＝297803(元)
(七)估价结果确定：
估价对象的房地产总价值为：贰拾玖万柒仟捌佰零叁元整。(rmb297803元)
六、附件(略)
[案例3—6] 分析
本报告不足之处是：
1.报告中个别用词欠准确，如估价目的表述中“征收”和“课”为同义词，故仅说“课税”即可，不必说“征收课税”，或者，当交易中需要收取其他费用时，可改为“征费课税”。
2．表l在列举可比实例时，没有指明每个可比实例的结构层数和可比实例所处的楼层。而结构楼层不同则造价会不同，进而影响交易价格，所处楼层不同，交易价格也会有差异。这些都应在个别因素中考虑，而本报告未考虑个别因素修正。
3．可比实例的结构形式应与估价对象相同，估价对象为砖混结构，可比实例也应选砖混结构，当然，如果当地的框架结构住宅造价与砖混结构基本相同，选择框架结构作可比实例也可以，但要加以说明。
4．估价报告应用有效期应从估价报告完成之日起算，而不是从估价时点起算。
5．估价结果没有大写金额。
