一、 内容提要：
房地产估价报告的写作基础，写作原则及构成要素。
二、 大纲要求
了解对房地产估价报告写作主体的要求，了解房地产估价报告的写作客体、载体和受体。
熟悉房地产估价报告的写作原则和构成要素。
掌握房地产估价报告的语言文字要求和基本格式。
三、 内容讲解：
如前所述，房地产估价是一项实操性很强的业务，房地产估价师必须能够动手写作估价报告。
房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。写好房地产估价报告，不仅要求房地产估价师具备房地产估价的专业知识，以及与房地产估价有关的各类知识，能够了解和分析房地产市场的运行规律，同时还要掌握房地产估价报告的体裁特点，灵活运用其写作技巧。学习和掌握房地产估价报告的写作，是房地产估价师一项很重要的专业训练，能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。
5．1 房地产估价报告的写作基础
房地产估价报告属于应用文范畴。应用写作主要由“写作主体”、“写作客体”、“写作载体”、“写作受体”四个基本要素构成。学习房地产估价报告的写作，同样要对这四个方面的构成要素有深入的了解，并研究相互之间的关系，融汇贯通，才能写出合格的房地产估价报告。
5．1．1 房地产估价报告的写作主体
房地产估价报告的写作主体实质上是从事该项业务的房地产估价机构和专业估价人员。本节重点谈谈估价人员。
人的因素是整个房地产估价报告写作系统中最为重要的因素。
房地产估价报告的写作属于专业写作，一份高质量的房地产估价报告，依赖于估价人员良好的综合素质。综合素质的提高，只能在实践中不断积累和提高。以下提出的各项内容只是必须达到的基本要求。
5．1．1．1 房地产估价人员的知识结构
房地产估价作为一门学科，属于经济分析与技术分析相结合的实用性边缘学科，涉及到的专业学科比较庞杂。房地产估价师除应掌握经济学、建筑工程技术相关知识外，还必须掌握城市规划知识、土地管理和房地产管理知识，以及房地产方面的各项法律、法规、政策规定等。
在掌握上述专业知识的基础上，达到了进入房地产估价领域的基础条件。房地产估价师还必须对本门学科——房地产估价理论与方法有着十分透彻的理解和把握，并达到举一反三、灵活运用的程度。
5．1．1．2 房地产估价人员的专业经验
撰写房地产估价报告是估价人员在一定经验和知识的基础上产生的一种创造行为。这种创造行为在很大程度体现着估价人员经验和知识的个性特点。二者都是不可缺少的必要条件，专业经验在某些特定条件下甚至比知识更重要。专业经验的获得一靠自己动手，实际操作，二靠加强同行间学习交流。
对初学者来说，各种估价报告的基本模式和写作思路，各种估价方法在估价实务中的运用，不同估价目的下的估价思路，各类估价对象的估价特点，以及估价语言的灵活熟练运用等，都是必须迅速积累起来的专业经验。
5．1．1．3 房地产估价人员的认知能力
房地产估价师的认知能力是指能否在社会经济活动的大环境中，迅速、正确地评价估价对象的客观价格或价值的思维表现。认知能力来源于写作主体由知识结构、智力结构和观念方法交融而成的综合经验。在现实生活中，不少人也在做房地产估价，但只有房地产估价师出具的专业估价结论才是法定有效的，除了房地产估价师本身资格的法律确认外，社会认可的是房地产估价师所具备的专业认知能力。因此，具备和不断提高对估价对象的认知能力，也是房地产估价师能够执业的一项基本要求。
房地产估价师较强的专业认知能力，体现在对估价对象在房地产市场中客观价格或价值的判断和确认。因此，把握房地产市场价格运动规律就成为认知能力中最重要的因素。房地产市场价格变化受多种因素影响，房地产估价师就要在这种复杂变化的因素中寻找那些主要的影响因素，做到“心中有数”。
5．1．1．4 房地产估价人员的职业道德
《规范》对房地产估价师的职业道德做了明确规定，核心内容是要求估价行为独立、客观、公正，房地产估价师不得在估价作业中掺杂个人和机构的额外利益。《规范》对房地产估价人员的职业道德的具体要求如下：
9.0.1 估价人员和估价机构不得作任何虚伪的估价，应做到公正、客观、诚实。
9.0.2 估价人员和估价机构应保持估价的独立性，必须回避与自己、亲属及其他有利害关系人有关的估价业务。
9.0.3 估价人员和估价机构若感到自己的专业能力所限而难以对某房地产进行估价时，不应接受该项估价委托。
9.0.4 估价人员和估价机构应妥善保管委托方的文件资料，未经委托方的书面许可，不得将委托方的文件资料擅自公开或泄漏给他人。
9.0.5 估价机构应执行政府规定的估价收费标准，不得以不正当理由或名目收取额外的费用，或降低收费标准，进行不正当的竞争。
9.0.6 估价人员和估价机构不得将资格证书借给他人使用或允许他人使用自己的名义，不得以估价者身份在非自己估价的估价报告上签名、盖章。
5．1．1．5 房地产估价人员的语言文字能力
房地产估价报告是一种指向性非常明确的专业性与职业性的报告文体，也有其特定的语言文字要求。
语言文字方面的要求，主要有对词义、语句的要求、防止错字漏字等，另外还有段落、结构安排，文字说明、图表的结合使用，专业术语规范等问题。
(一)用词准确
这是对词义的基本要求，要善于根据内容表达的需要，在众多同义词、近义词中选用最确切的语词，以准确地表现事物的特征和作者要表达的意图。《规范》中对自身用词方面是有严格规定的：
1. 为便于在执行本规范条文时区别对待，对要求严格程度不同的用词说明如下：
（1）表示很严格，非这样做不可的用词：
正面词采用“必须”，反面词采用“严禁”；
（2）表示严格，在正常情况下均应这样做的用词：
正面词采用“应”，反面词采用“不应”或“不得”；
（3）表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样做的用词：
正面词采用“宜”，反面词采用“不宜”；
表示有选择，在一定条件下可以这样做的，采用“可”。
2. 规范中指定应按其他有关标准、规范执行时，写法为：
“应符合……的规定”或“应按……执行”。
例如下面这三种表达方式中的用词：“这里有可能成为繁华商业区”、“预计这里将成为繁华商业区”和“这里必然会成为繁华商业区”，用词的强度不同，表达的意思也不同。
（二）语义鲜明，不能含混不清、模棱两可
表达分寸的词语，比如范围、程度、条件等，在房地产估价报告中都会经常使用，要有客观恰当的把握。不能使用“大概”、“可能”等字样，特别是估价结论，不能模棱两可。例如：“估价对象房地产每平方米建筑面积的价格大约在800元左右。”“大约”这样的词出现在市场分析中可以的，但在估价结论中是不妥当的。有时估价人员确实不能确定估价结论的具体数额，不妨说：“估价对象房地产每平方米建筑面积的价格在790—810元之间。”这样的表述比“大约”要确定得多，毕竟可以确定价格的变动范围。
（三）用词不可带有较强烈的感情色彩
估价报告用词的褒贬要得当，尽量使用中性、客观的词汇，避免采用带有感情色彩的用语。
例如有的估价报告这样写：“该公司上下努力、团结奋进、勇于开拓、奋力拼搏，在过去几年中取得了令人瞩目的成绩。”“工人们大干快上，整个工地呈现出一派热气腾腾的景象。”所述事实不能说与形成估价结论无关，但应该改用比较中性的、冷静的、叙述性的口气。
例如改为：“从财务报告可见，该公司过去几年的经营业绩比较理想。”(下面可具体引用财务报告的一些主要指标，例如利润、资产负债率等。)这样用数据说话，就比简单地用带有感情色彩的评语有说服力。
又如：“该地区发展潜力与其他地区相比，不可同日而语”，这样过分褒此贬彼的做法也是不可取的。
（四）逻辑严密
不能出现自相矛盾的现象，造成逻辑混乱。逻辑混乱的情况主要有：一是前后没有照应，如前面说了上座率70％，后面计算时又没有考虑进去；前面定下的报酬率是13％，后面又采用15％。二是数据来源没有出处或是有错，如有的估价报告中的房地产税、营业税的税率错误。三是判断推理没有充足的理由，如简单地下结论，却没有充足的理由支持该结论。
5．1．2 房地产估价报告的写作客体
写作客体是独立于写作主体之外的种种客观外在事物。 但是，摆在面前的客观世界，并不都是写作材料，只有被估价师意识到了的客观事物，才能作为写作材料进入估价报告的写作过程。估价师掌握的材料越丰富、越具体，越有代表性，对房地产价格的估计、判断就越准确。要写出好的估价报告，必须有充分的材料。
这里包含着两个方面的内容，一方面是客观存在的各种各样的客观材料，另一方面是主观认识的各种各样的认识和感受。这两个方面的内容，存在着有机联系。作者主观方面的认识、感受，是材料积累的核心。
估价师在平时就要善于观察、善于发现、善于积累，随时随地地搜集各类资料。
5．1．3 房地产估价报告的写作载体
写作载体是指作者进行写作活动的工具和报告书。
5．1．4 房地产估价报告的写作受体
写作受体是指文章的接受者。
5．2 房地产估价报告的写作原则
客观性原则、目标性原则、规范性原则是房地产估价报告写作必须特别把握的根本性原则，要深刻地理解和熟知。
5．2．1 客观性原则
房地产估价报告写作的客观性原则是要求所采用的写作材料、分析过程和最终的估价结论必须客观真实。不能虚构、不能夸大、不能缩小，连写作细节也要经得起客观事实的推敲。
房地产估价报告写作要求客观真实，是由房地产估价报告的咨询、实证和法律性等专业性质所决定的。房地产估价报告来不得半点虚假，在估价报告写作中绝对不允许使用其他文学作品诸如“艺术的真实”等手法。无论委托人使用报告的目的是价格咨询、资产价值确认，还是行政管理、法律诉讼的价格鉴证凭据，都要以客观事实为基础。
首先，估价报告采用的背景资料要真实。估价对象房地产的权益状况、实物状况、区位状况等描述性的材料都必须是客观真实的。这些材料都是最终判断估价对象房地产价格的基础，无论哪一个方面不真实，都会导致最终的估价结果出现偏差。
其次，分析性的材料要客观。估价过程中大量采用可以比照参考的价格材料，用这些材料比较分析出估价对象的价格。市场法最重要的是选取可比实例，对这些可比实例虽然可以进行修正、调整，但选择可比实例的条件必须是客观存在和实际发生的。成本法要采用社会平均成本，收益法要采用客观收益等，都是在估价报告写作的客观性原则下进行的。
再次，估价结果应是估价对象的客观合理的价格或价值。
如果估价结果与现实客观市场状况偏差太大，就必须重新检验该项估价所采用的材料是否客观真实，可比性怎样，采用的估价方法是否得当，分析测算过程是否合理，做出符合客观现实的调整。
5．2．2 目标性原则
房地产估价报告是受命写作，源于估价委托人某种特定的需要，整个写作过程都有一个明确目标，写作材料的搜集，篇章结构的整合，技术路线的确定，估价结果的说明，都要围绕这个明确的目标进行。也就是说，房地产估价报告的写作，必须把握目标，紧扣主题。
把握估价报告的写作目标，要区分好一般性目标和特定目标两层含义。一般性目标是对所有的房地产估价报告而言，就是价格。因为估价报告研究的都是估价对象的评估价格，所有的写作都是围绕完成最终的评估价格进行的。与估价对象的价格无关的因素在估价报告中体现是没有意义的，而且会冲淡主题，产生歧义。这是估价师要把握的一个基本原则。
关于特定的目标，则因委托人提出的估价目的不同而不同。现实中，需要进行房地产估价的业务类型很多，因而产生了多种估价目的。对于不同估价目的的估价业务，估价思路会有差别，最终的评估价格也会有差别。同一宗房地产，其正常交易估价得出一个价格水平，而非正常交易(如强制拍卖、企业破产清算等)估价则很可能得出另一个价格水平。所以，估价报告写作还要把握根据估价目的而产生的特定的目标。针对这个特定目标搜集材料，组织估价思路，推导出符合客观事实的估价结论，写出符合目标的估价报告。
5．2．3 规范性原则
房地产估价报告写作的规范性原则，是对估价报告的结构形态而言，即房地产估价报告的篇章结构要程式化，符合统一的要求。
房地产估价报告的体裁结构经历了渐近发展的过程，由最初的“百花齐放”，不断地总结提炼，逐步演化为统一的、相对固定的、程式化的结构。这种程式化的结构体现了长期实践中集体写作智慧，充分反映了房地产估价报告的写作规律，使得写作过程更为明了，效率更高，也使估价报告的使用者更容易掌握和知晓。国家标准《规范》规定估价报告的篇章结构包括封面、目录、致委托人函、估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件八个部分，对每一个部分又做了细化的结构规定。同时也推荐了估价报告的规范格式，随着《规范》的修订，还将不断改进。
除了上述三项特定的原则之外，作为应用文写作，其他应用文写作的原则对房地产估价报告也同样适用，如文章的逻辑推理性原则，语言简。约性原则等，也是需要了解和掌握的。
5．3 房地产估价报告的构成要素
经过这些年的估价实践，房地产估价报告已经成为比较规范的文件，《规范》中对估价报告应包括的内容做了一般性的规定。这些应记载的事项在估价报告中都不可缺少，否则，不仅估价报告不完整，更重要的是会失去估价报告的效力。《规范》对估价报告的一般性规定如下：
8.0.1 估价报告应做到下列几点：
1 全面性：应完整地反映估价所涉及的事实、推理过程和结论，正文内容和附件资料应齐全、配套；
2 公正性和客观性：应站在中立的立场上对影响估价对象价格或价值的因素进行客观的介绍、分析和评论，作出的结论应有充分的依据；
3 准确性：用语应力求准确，避免使用模棱两可或易生误解的文字，对未经查实的事项不得轻率写入，对难以确定的事项应予以说明，并描述其对估价结果可能产生的影响；
4 概括性：应用简洁的文字对估价中所涉及的内容进行高度概括，对获得的大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选，选择典型、有代表性、能反映事情本质特征的资料来说明情况和表达观点。
8.0.2 估价报告应包括下列部分：
1 封面；
2 目录；
3 致委托方函；
4 估价师声明；
5 估价的假设和限制条件；
6 估价结果报告；
7 估价技术报告；
8 附件。
8.0.3 对于成片多宗房地产的同时估价，且单宗房地产的价值较低时，估价结果报告可采用表格的形式。除此之外的估价结果报告，应采用文字说明的形式。
8.0.4 估价报告应记载下列事项：
1 估价项目名称；
2 委托方名称或姓名和住所；
3 估价方（房地产估价机构）名称和住所；
4 估价对象；
5 估价目的；
6 估价时点；
7 价值定义；
8 估价依据；
9 估价原则；
10 估价技术路线、方法和测算过程；
11 估价结果及其确定的理由；
12 估价作业日期；
13 估价报告应用的有效期；
14 估价人员；
15 注册房地产估价师的声明和签名、盖章；
16 估价的假设和限制条件；
17 附件，应包括反映估价对象位置、周围环境、形状、外观和内部状况的图片，估价对象的产权证明，估价中引用的其他专用文件资料，估价人员和估价机构的资格证明。
8.0.5 估价报告中应充分描述说明估价对象状况，包括估价对象的物质实体状况和权益状况，其中：
1 对土地的描述说明应包括：名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况。
2 对建筑物的描述说明应包括：名称，坐落，面积，层数，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，地基的稳定性，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况。
8.0.6 估价报告中注册房地产估价师的声明应包括下列内容，并应经注册房地产估价师签名、盖章：
1 估价报告中估价人员陈述的事实，是真实的和准确的。
2 估价报告中的分析、意见和结论，是估价人员自己公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3 估价人员与估价对象没有（或有已载明的）利害关系，也与有关当事人没有（或有已载明的）个人利害关系或偏见。
4 估价人员是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写估价报告。
5 估价人员已（或没有）对估价对象进行了实地查勘，并应列出对估价对象进行了实地查勘的估价人员的姓名。
6 没有人对估价报告提供了重要专业帮助（若有例外，应说明提供重要专业帮助者的姓名）。
7 其他需要声明的事项。
8.0.7 估价报告应由注册房地产估价师签名、盖章并加盖估价机构公章才具有法律效力。在估价报告上签名、盖章的注册房地产估价师和加盖公章的估价机构，对估价报告的内容和结论负责任。
估价报告应该记载的内容比较多，需要从性质上进行分类。经过归纳，大体上可以分为法律依据性要素、描述性要素和分析性要素三大类。
5．3．1 法律依据性要素
房地产估价报告是一种有着特定用途、具有法律效力的专业性报告。在房地产估价报告中法律依据性要素主要包括：委托方、受托方、估价对象权属状况、估价依据、估价目的、估价时点、估价期限、估价人员等。
5．3．1．1 委托方
包括委托方的全称、法定代奉人、办公住址、电话等。如个人委托包括姓名、住址、电话等。
5．3．1．2 估价机构
包括估价机构的名称、法定代表人、办公住址、估价资格等级等。
5．3．1．3 估价对象
从存在的自然形态上划分，房地产主要分为三大类，即、土地、在建工程和建成后的物业。对于土地而言，生地与熟地的价格就有较大的差异。而建成后的物业又分为居住物业、商业物业、工业物业和特殊物业等。不同的物业由于特点不同，影响价格的各种因素及其影响程度也各不相同。因此，明确估价对象为何种房地产，对编写房地产估价报告有着十分重要的作用。
5．3．1．4 估价对象的权属状况
包括所有权、使用权以及与估价相关的权益等。
5．3．1．5 估价依据
包括委托协议(评估申请或相关文件)以及有关的法律、法规和与估价相关的资料等。
5．3．1．6 估价目的
房地产估价报告作为一种经济报告，是与报告使用者的经济利益有着密切关 系的。因此不同的估价目的，不仅影响着估价报告的估价结果，同时也限制了估价报告的使用范围。所以编写房地产估价报告，估价目的必须十分明确。
5．3．1．7 估价时点
估价时点是写作估价报告需要特别强调的重要因素。由于房地产价格受众多因素的影响，始终处于动态的变化之中。为此，房地产估价报告中的估价时点，就是估价报告的出发点和立足点。有了估价时点这一时间坐标，才使得房地产估价报告结论中的价格，是“此”价格而非“彼”价格。
5．3．1．8 估价期限
包括估价的作业日期以及估价报告使用的有效期限等。
5．3．1．9 估价人员
包括参与估价的项目负责人、估价师和估价员等。
5．3．2 描述性要素
描述性要素是对估价对象本身，以及由房地产估价这一行为而提示的、与之相联系的客观事实的描述。主要包括：
5．3．2．1 估价对象的具体情况
包括估价对象所处的土地级别或城市类区、占地面积、占地的形状、四至、土地平整程度、地势、地质水文状况、周围环境、基础设施完备程度、规划限制条件、利用现状。以及估价对象的坐落位置、建筑面积、建筑结构、层数、建成年月、使用功能、平面布置、装饰装修、配套设施、使用状况、适应性、利用情况等。
5．3．2．2 估价对象所处的社会环境
从小的方面而言，是指估价对象所处的区域环境。包括居住小区的环境、服务配套设施、物业管理、交通条件；商业店铺的商业氛围、人气状况；办公物业的工作环境、公共设施、配套服务、交通设施等。从大的方面而言，是指估价对象所处的城市环境。包括城市的自然环境、经济状况、城市建设、投资环境和城市发展趋势等。
在描述性要素中，还包括估价对象的照片、图示等等，一些需要花费很多文字还难以解释清楚的情况，借助照片和图示能够非常容易地表达出来。
5．3．3 分析性要素
分析性要素是指房地产估价专业人员在估价过程中，分析、测算的基本思路以及所依赖的科学严谨的估价原则、估价程序、估价理论和方法等。其主要内容包括：
5．3．3．1 估价技术路线
包括本次估价的总体思路及具体分析测算过程中的技术思路。
5．3．3．2 估价原则
除房地产估价的基本原则外，结合特定的估价目的和特定的估价对象，还包括
具体的工作原则。
5．3．3．3 估价的假设前提及限制条件
房地产估价是为特定目的、对特定房地产在特定时点的客观合理价格或价值的测算和判定。房地产价格由于受多种因素的影响，又处于不断的变化之中。只有将不断运动的事物，放在一个假设的静态环境下，才能加以分析、判断。因此，科学合理假设前提，对房地产估价师的估计、推测和判断是非常必要的。
5．3．3．4 估价方法
包括本次估价所采用的方法以及采用这种方法(或多种方法)的理由，所用估价方法的定义等。
5．3．3．5 测算过程
包括所采用的基本公式及概要的计算过程。
5．3．3．6 相关数据、参数的确定
估价中采用的比准价格、报酬率、收益年限、建筑物的成新率、耐用年限、残值率等以及其他相关数据的确定。
5．3．3．7 估价结果的确定
不同的估价方法估算出的结果，是有差异的。即使是采用一种估价方法，在计算求出估价结果的基础上，也应考虑一些不可量化的价格影响因素，对估价结果进行适当的调整或取整，或认定该结果为最终结果。这些均应在估价报告中阐述其确定的理由。
