土地估价实务讲解10

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一、简答题:
1、(请同学们思考并自己动手做该题，答案和解析将在第十三讲公布)
题目：
某公司于2001年8月通过出让方式取得一宗10000平方米土地使用权，出让年限为50年，该地块规划为综合，容积率为3。该公司于2002年8月动工兴建一座综合楼。2003年8月该公司拟将土地使用权向银行抵押贷款。如以该宗土地使用权评估价的70%贷款，请问可贷多少款？（保留小数点后一位数）
项目其他资料如下：
1、该大楼1-3层为商铺，建筑面积为5000平方米，上面为写字楼。
2、大楼开发周期预期为3年，第一年投入30%，第二年投入50%，第三年投入20%。
3、大楼建成后该公司计划自留5000平方米写字楼，另安排1000平方米商铺优惠出租给内部职工，月租金为150元/平方米。其余用于对外出租，预计出租率为90%。
4、据调查，目前同类建筑物建安综合造价为每建筑平方米3000元，同类商铺市场租金水平每月为200元/平方米，写字楼租金每月100元/平方米。房屋出租年经营费用中，管理费为年租金的10%，维修费为租金的8%，税金为租金的12%，保险费为建安造价的千分之二。项目投资回报率取建安造价的30%。建筑物经济耐用年限为70年，残值率为3%。当地土地还原率为6%，综合还原率为8%，银行贷款利率为8%。 
辅导内容：
综合计算题辅导（2）
一、1998年综合计算题第1小题解析
题目与解题过程详见试题汇编
常见问题：
1、计提折旧年限和房地产收益年限确定错误；
2、没能识别干扰因素，计算过程中直接采用了实际值；
3、未考虑空置率，误解租金含义；
4、采用无限年期公式计算房地产总价值
二、1998年综合计算题第2小题解析
题目与解题过程详见试题汇编
常见问题：
1、利息和利润的计算基数与计息期错误；
2、理解利润率错误；
3、市场比较法计算中各比较因素修正错误。
三、1998年综合计算题第3小题解析
题目与解题过程详见试题汇编
常见问题：
1、剩余法中利息、利润计算基数与计息期错误；
2、销售税费计算错误；
3、收益还原法计算中收益年期和还原率确定错误。
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