土地估价实务讲解4

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一、1998年应用市场比较法计算题解析
题目（出自1998年土地估价理论与方法试卷第5大题计算题的第2小题）：
某城市有宗地f需要评估，现有类似土地5宗，条件如下。
项目宗地成交价（元/m2）交易时间/年容积率位置
比较形状
比较区域
因素个别
因素
a78019951.30+3%0-5%
b80019951.2+2%0-1%0
c86019961.2+3%-1%0+1%
d83019971.10-2%+5%0
e95019971.6+5%0+3%0
f 19981.4    

该城市地价指数如以1995年为100，则1996年比1995年增长15个百分点，以后每年增长10个百分点；此类用地的最低容积率为1，容积率在1—1.5之间时，容积率每增长0.1，宗地单位地价比容积率为1时增长5%，超过1.5后容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1时增长3%。表中位置、形状、区域因素、个别因素的修正都是待沽宗地与案例宗地的比较，表中数字为负时，表示待沽宗地的条件比案例宗地条件差，表中数字为正时，表示待沽宗地的条件比案例宗地条件好，数字表示对宗地地价的修正幅度。
根据上述条件，按下列要求完成计算：
（1）    编制地价指数表
（2）    编制容积率修正系数表
（3）    计算宗地f在1998年时的单位地价（计算结果保留两位小数）
（一）审题
1、审清题目，确定解题方法
2、明确地价指数及地价随容积率的变化是增长还是递增
3、明确各因素比较基准
（二）解题方法与思路
方法选择：从题目中给出的条件看，应该采用市场比较法
  基本思路：第一步，根据地价增长情况及容积率与地价的关系，编制地价指数表和容积率修正系数表；第二步，对5个交易案例分别进行各项因素修正求得比准价格；第三步，用适当方法对这5个比准价格进行处理，得出待沽宗地价格。
（三）公式与计算步骤
       125    1.28     100   
1、适用公式
待沽宗地价格=比较案例宗地价格×交易期日修正×容积率修正×位置修正×形状修正×区域因素修正×个别因素修正
2、计算步骤
（1）选择计算方法：适用市场比较法
（2）编制地价指数表
年度1995199619971998
地价指数100115125135
（3）编制容积率修正系数表
容积率11.11.21.31.41.51.6
修正系数1.001.051.101.151.201.251.28
思考：如果地价随容积率的增长是递增，那如何计算容积率修正系数
（5）计算宗地f在1998年时的单位地价
采用算术平均法求取待沽宗地单位地价为：
f单位地价=（1075.16+1189.73+1134.27+1054.17+1040.27）/5=1098.72（元/m2）
（四）难点与常见错误分析
1、难点
（1）地价指数和容积率修正系数表的编制
若地价指数每年增长r个百分点，计算公式为n×r+100
若地价指数每年递增r个百分点，计算公式为（1+r）n×100
（2）各项比较因素修正
应把握两点：一是待沽宗地的条件指数始终位于分子，比较案例宗地条件指数都位于分母；二是以哪个为基准，哪个的条件指数即为100。
二、2000年应用市场比较法计算题解析
题目略（出自2000年土地估价理论与方法试卷第5大题计算题的第3小题）
（一）审题
1、明确题目要求。
两个要求：编制地价指数表和计算宗地在评估时点的单位土地面积价格。
2、明确地价指数变化情况、容积率修正系数、土地还原率及其他资料。
3、明确比较基准，以待沽宗地为基准。
（二）方法选择与解题思路
1、方法选择
根据题目提供的资料，适用市场比较法。
2、解题思路
第一步：根据地价增长情况编制地价指数表
第二步：计算土地使用权年期修正指数
    公式为：年期修正系数k=[1-1/(1+r)m]/ [1-1/(1+r)n] 
    其中：r—土地还原率，m—待沽宗地使用权年限n—比较案例宗地使用权年限
第三步：根据所确定的各因素条件指数，分别对5个交易案例进行因素修正，得到5个比准价格
第四步：采用适当方法处理这5个比准价格，得出待沽宗地单位面积价格
（三）公式与计算步骤
1、适用公式（同上题，但多了年期修正，少了位置和形状修正）
2、计算步骤
（1）选择计算方法
（2）编制该城市住宅地价指数表（每月增长1个百分点，非递增）
（3）计算土地使用权年期修正指数
土地还原率为7%，年期修正指数计算有两种处理方法：
第一种，以住宅用地法定最高年期（70年）的指数为基值100。
50年期修正指数为100×[1-1/（1+7%）50]/ [1-1/（1+7%）70]=97.46
第二种，以无限年期住宅用地价格指数为100。
   n年期修正指数为100×[1-1/（1+7%）n]
（4）确定容积率修正系数
（5）确定区域因素和个别因素条件指数，注意比较基准
（6）比较修正各交易案例价格
（7）采用算术平均法计算待估宗地单位土地面积价格
（四）解题过程中应注意问题
1、必须清楚写出各计算步骤及计算公式。
2、两种土地使用权年期修正指数计算方法得出的最后结果完全相同。
3、计算区域因素和个别因素条件指数时，一定要注意题目中关于待估宗地与比较案例之间比较关系的说明。
4、在所有修正指数确定后，计算各比较案例的比准价格时，要写清楚计算公式，明确哪个修正指数在分子，哪个在分母。
5、最终评估结果一般采用简单算术平均法求得，一般要说明理由。
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