台湾土地估价与地价管理

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台湾土地估价的基本方法主要有:买卖实例比较法、收益资本化法、成本法和土地开发分析法等。由于台湾土地估价受日本影响很大,因此台湾在土地估价实务中主要是采用买卖实例比较法。近年来,随着日本地价泡沫的破灭,台湾和日本一样,也在反思对买卖实例比较法过于倚重的不当之处,开始重视收益资本化法等方法的应用。 
买卖实例比较法。在实际应用中,台湾采用的是间接比较法,即在比较修正过程中要借助假定的标准宗地,首先把比较实例的各项条件进行标准化修正,修正到所在区域标准宗地的条件,再将该标准宗地进行区域修正,修正到待估宗地所在区域的标准宗地,然后进行个别因素修正,修正到待估宗地的各项条件。修正过程中需要考虑的修正因素主要是:土地使用管制、交通运输、自然条件、土地改良、公共建设、工商活动、房屋建筑现状、土地利用现状、未来发展趋势及其他影响因素。 
收益资本化法。收益法的估价程序为:确定总收益及总费用,据而计算净收益,选择适当之收益资本化率后依公式计算收益价格。收益价格的计算公式有: 
1.土地收益价格=土地纯收益÷土地收益资本化率 
2.土地收益价格=(房地结合体纯收益-建筑改良物纯收益)-土地收益资本化率 
3.建筑改良物收益价格=建筑改良物折旧后之纯收益÷建筑改良物收益资本化率 
4.建筑改良物收益价格=建筑改良物折旧前纯收益÷(建筑改良物收益资本化率 建筑改良物现有价值未来每年的折旧率) 
5.建筑改良物收益价格=(房地结合体折旧后纯收益-土地纯收益)÷建筑改良物收益资本化率 
6.建筑改良物收益价格=(房地结合体折旧前纯收益-土地纯收益)÷(建筑改良物收益资本化率 建筑改良物现有价值未来每年的折旧率) 
其中,有关资本化率,可选择最具一般性投资财产报酬率为基准,比较观察该投资财产与勘估标的个别特性的差异,并就个别流通性、风险性、增值性及管理上的难易程度等因素加以比较推算;也可选择与勘估标的相同或相似的几个净收益除以比较标的价格加以比较推算。 
土地开发分析法。以前台湾并不把土地开发分析法作为一个基本的土地估价方法,认为它不是一个独立的估价方法,需要借助其他估价方法。但随着估价实践的深入,尤其是随着城市快速发展,市区土地交易减少,交易案例难以取得,特别是对于土地开发估价,开发分析法应用增多,且非常适用。因此,在2001年10月公布的台湾《不动产估价技术规则》中,把土地开发分析法作为基本土地估价方法之一单列出来。 
土地开发分析法价格计算公式为: 
v=[s/(1 r)/(1 i)-(c m)],其中,v为土地开发分析价格,s为开发或建筑后预期总销售额,r为合理的利润率,c为开发或建筑的直接成本,m为开发或建筑的间接成本,i为开发或建筑所需总成本的资本综合利率。 
成本法。台湾地区的成本法多用于建筑物估价,用于查估土地价格时,一般指未开发利用的土地成本,加上开发费用及合理利润求取开发后的土地价格。
地价体系 
按照估价目的和估价任务来源不同,台湾地价一般分为两大类,即官方估价和民间估价。民间估价是为特殊目的,针对个别土地进行估价,属于宗地估价:官方估价主要是为政策性目的而采用的大量批次估价,以区片估价为主。因此,台湾的地价体系包括以下地价种类:区段地价、公告地价、公告现值、宗地评估价和交易地价等,其中前三项属于官方估价范畴,宗地评估价一般属于民间估价范畴。 
官方估价。台湾实施的土地制度兼顾公有与私有,对于公、私地权范围的划分,以核定台湾地区地价为基础,地价核定以后,土地因私人的改良利用而产生的价值,仍属原主所有。但由于社会、经济发展增加的土地自然增值,则应还给社会,归全体民众所共享。 
平均地权在实施方法上,可以归纳为“规定地价、照价征税、照价收买、涨价归公”等四个方法。藉由规定地价,先划分公私地权的界限,私人所有的土地权利,仅限于现在的地价;而后利用照价征税,可将土地上的自然收益收归公有;为保持地权分配的均等,政府可参照价收买办法,随时收回私人的地权,以满足缺乏土地者的需求;最终藉由涨价归公将土地未来的增值收归公有。这四个方法要同时并行,规定地价是基础,所以,官方规定地价是执行平均地权的基石。 
官方所采用的规定地价有两种:公告地价与公告土地现值。前者是民众申报地价的参考,并按此申报地价,课征地价税,后者则是私有土地移转或设定典权时,民众申报转移现值的参考,并作为政府审核土地转移现值计征土地增值税和确定土地征收补偿地价的依据。官方估价的技术规程为《地价调查估计规则》。
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