土地估价实务讲解5

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一、剩余法概述

1、剩余法的定义与原理
又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法等。是指在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。
剩余法更深层的理论依据完全类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，剩余法是一次性的价格剩余，但计算原理是一致的。
剩余法还可以通过求取残余的纯收益后，再进行资本还原，求得房地价格。
除适用于土地估价外，剩余法还大量应用于房地产开发项目评价和投资决策，具体可应用于三个方面：
（1）确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格
（2）确定具体开发项目的预期利润
（3）确定开发项目中的最高控制成本费用
   
2、剩余法的计算公式    
基本公式： v = a – ( b + c )        v—购置开发场地的价格 a—总开发价值或开发完成后的不动产价值  b—开发成本  c—开发商合理利润
实际估价中常用的具体计算公式：
土地价格 = 房屋的预期售价 - 建筑总成本 - 利润 - 税收 - 利息
计算时还需要考虑各项费用的时间价值

3、剩余法的特点与适用范围
（1）剩余法估价的可靠性取决于三个正确确定：正确确定土地最佳利用方式，正确确定开发完成后的不动产售价，正确确定土地开发费用和正常利润等。
（2）剩余法估价的三个假设和限制条件：关键变量稳定、价格稳定、投入均匀
（3）剩余法的适用范围
a.待开发土地的估价
b.待拆迁改造的再开发房地产的估价
c.仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价
d.现有新旧房地产中地价的单独评估
 
二、剩余法估价的程序与方法

1、剩余法估价的基本程序
（1）查清待估宗地的基本情况；
（2）确定土地的最佳开发利用方式；
（3）估计开发完成后的不动产总价；
（4）估计建筑费、专业费、利息、税费、租售费用和开发商应得利润等；
（5）测算土地价格。

2、各道程序的内容与方法
（1）查清待估宗地的基本情况：土地位置、状况、利用要求、权利状况
（2）确定最佳的开发利用方式
包括确定用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等，最重要的是选择最佳的土地用途。
（3）确定开发完成后的不动产总价
可通过两个途径取得：习惯出售的不动产采用市场比较法，习惯出租的不动产采用市场比较法和收益还原法。
（4）估计建筑费、专业费等各项成本费用和开发商的利润
a.估算开发建筑成本费用，可采用比较法或建筑工程概预算法来估算。
b.估算专业费用，一般采用建筑费用的一定比率估算。
c.估算不可预见费，一般为总建筑费和专业费之和的2%-5%。
d.确定开发建设周期，估算预付资本利息（这是一个难点），预付资本包括地价款、开发建筑费、专业费和不可预见费，这些费用投入时间不同，计算时要根据各自的投入额、在开发过程中所占用的时间长短和当时贷款利率进行计算。如果时间超过一年，应该采用复利计算。
e.估算税金，一般以建成后不动产总价的一定比例计算
f.估算开发完成后的不动产租售费用，一般以不动产总价或租金的一定比例计算
g..估算开发商的合理利润，一般以不动产总价或预付总资本的一定比例计算，有时也采用年利润率计算。
（5）计算和确定估价额
先将以上求取的数据直接代入原始公式算出开发商当前取得待开发场地所能支付的最大费用：  地价=不动产总价-建筑开发费-专业费-不可预见费-利息-租售费用-税金-开发商合理利润（有两种计算方法，第一种要计入地价利息，第二种地价利息暂不计，但最后结果要贴现）
再从计算出的剩余值中扣除取得土地使用权的相关法律、估价及登记发证费用等，得到所估土地的地价额。最后经估价师确定。
 
三、1998年试卷中采用剩余法估价的题目解析

题目：（出自1998年土地估价理论与方法试卷计算题的第4小题）
某市有一块3平方公里的生地，拟进行“七通一平”成片开发后分块出让，据调查，附近地区已开发完成“七通一平”土地出让单价为1200元/平方米；可出让面积为全部土地的70%，其余为公共设施用地；土地开发费用为每平方公里3.5亿元，开发期为2年，开发成本在开发期均匀投入，第一年投入70%，第二年投入30%，贷款年利率为10%，专业费用为土地开发费用的3%；投资回报率为20%，转让费用为开发完成后转让价格的6.5%。试估算该成片生地总价和单位面积地价。

（一）审题
审清题目给出的条件和要求。

（二）方法选择与解题思路
方法选择：估价对象为待开发土地，从题目所给条件，应采用剩余法
基本思路：第一步，根据所给条件计算项目总开发价值；第二步，计算开发费用、专业费用、利息、税费、利润等；第三步，从总开发价值中扣除各项成本，得到生地总价；第四步，用生地总价除以土地总面积得到单位地价。

（三）公式与计算步骤
1、适用公式
生地价格=熟地价格–土地开发费–专业费用–利息-转让税费-利润
2、计算步骤
（1）选择计算方法，适用剩余法
（2）计算开发总价值
（3）计算总开发费用
（4）计算专业费用
（5）计算总投资利息，注意计算项目、计算基数与复利时间
（6）计算转让税费，注意计算基数
（7）计算开发总利润，注意投资回报率的含义及计算项目、计算基数
（8）计算生地总价和单位地价

（四）难点与常见错误分析
难点在于利息、转让税费及利润的计算基数与计息期的确定。特别注意待估地价也要计算利息与利润，并且地价的计息期为整个开发期。
由于利息和利润的计算都含有待估地价因素，因此直接采用第一种计入地价利息的方法计算，而不必采用第二种地价利息暂不计的方式。 
  
一、简答题:
1、请同学们先思考，最好自己动手做一下，答案将在第八讲公布
某开发商拟投标某70年土地使用权的七通一平空地，面积2000平方米，根据规划，最佳利用方式为修建住宅，最大容积率为4。根据有关调查研究显示，该项建设周期为2年，取得土地使用权后即可动工，建筑费和专业费预计每建筑平方米2000元，第一年投入40%，第二年投入60%，目前贷款年利率为8%，建成后即可全部售出，售价预计为4000元/平方米，销售税费为不动产总价的6%，要求利润不低于不动产总价的15%，取得土地使用权的法律、估价及登记费用为地价的2%。估算该开发商目前所能投标的最高地价。
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